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Byutopia

农旅综合体如何玩转亲子+文创

    

站在教育部对中小学研学旅行的高度重视和亲子游市场的极大需求的双向利好背景下,华润、万科、碧桂园、绿地等嗅觉灵敏的地产大鳄纷纷着手打造多功能复合农旅小镇,而在特色小镇和美丽乡村发展较为先进的浙江,早有一批亲子+文创+农旅融合创新的鲜活标杆。

米果果小镇

日客流过万的亲子+文创+农业融合标杆

米果果小镇占地2000多亩,位于西施故里、珍珠之乡诸暨,是浙江米果果生态农业集团通过一二三产业联动,遵循“农业+旅游+差异化”的发展思路,打造的集农业生产、农事体验、农家休闲、农庄度假、观光采摘、科普教育、会议会展于一体的农业生态综合特色园区。园区分种养、种养废弃物资源高效利用、农副产品深加工、乡村休闲旅游、农特产品展销、青少年农业科普教育六大功能区。

青少年素质教育功能区为米果果小镇特设亲子研学配套,配合教育部新课改革,园区以独特的生态环境为背景,配套建设了世界上首家火龙果主题馆、珍珠文化体验馆、青少年科普教育基地、农耕博物馆、野外拓展、体育竞技、儿童乐园等游乐中心,是集中小学素质拓展、文化学习、亲子教育、艺术培训、学生托管、爱国主义教育等为一体的综合社会活动教育基地,就连上海、江苏的学校和亲子家庭也不辞奔波,来这里进行研学旅游。

米果果小镇有借用各种文化创意打造的诸如小小建筑师体验馆、蝴蝶昆虫馆、恐龙馆等众多旅游爆点项目。依据主题创意,以文化布景、儿童演艺、教育体验以及高新专利”卡榫结构”技术设计结合绿色环保材料及精致的制造工艺而打造的台湾DIY馆(纸梦乐园)便是其中一个热门旅游项目。

米果果小镇还请专业团队研发了火龙果年糕、火龙果汤圆、火龙果果冻等一系列深加工产品,深受游客喜爱。

对于农旅小镇的运营管理,米果果小镇董事长陈照米打了个很形象的比喻:“对我来说,土地是手掌,五个手指就是五大发展理念:一是农业种植,二是农产品深加工,三是科普教育,四是农业旅游,五是文化和创意。

绿科秀

新一代智慧农业+创意农业+亲子研学综合园区

绿科秀是由传化集团投资的中国首个新农业O2O线下体验区,是一个集科技农业、智慧农业、创意农业为一体的新一代农业科技示范园区,园区占地168亩,位于杭州萧山科技城,以农业体验为特色,集亲子互动、团队拓展、田园餐饮、创意婚礼、生态旅游和商务服务等多功能于一体。

绿科秀是G20官方指定参观采访点,亲子游和研学教育是其特色版块,荣获全国科普教育基地、全国气象科普教育基地、浙江省青少年校外素质教育示范基地、杭州市青少年第二课堂活动基地等荣誉称号。

百翠山居

可以像总统一样生活的乡奢度假庄园

百翠山居由7名中欧商学院校友创立,以休闲农业为载体,秉承“纵情田园,乐享自在”的经营理念,定位为一站式乡奢田园度假庄园,目前拥有长兴和桐乡两个基地。桐乡百翠山居由平安不动产与百翠山居携手打造,占地800亩,以传统田园乡村的设计理念,寄情于群山绿水浓荫,为集住宿、餐饮、休闲、运动、养生等为一体的多元化乡奢度假目的地,力求以“家人服务家人”的管家式服务理念,打造国内高端一站式田园度假标杆,规划有26间轻奢客房。

配套设施丰富,联合景德镇柴窑建造技术第三代传人冯上伦先生及古法艺人,复建江南第一座古镇窑“土圭垚”;和上海松声合作成立百翠马术俱乐部,配备英式马术教练、品种优良的温血和混血马匹,有500米长的休闲骑乘跑道和4000 平方米的障碍场地,是嘉兴地区最为优美的休闲骑乘和马术训练基地,还有亲子乐园、山地自行车道、皮划艇和宠物乐园等游玩娱乐项目。

歌斐颂巧克力小镇

农业度假区里的亚洲最大巧克力特色小镇

歌斐颂巧克力小镇坐落于浙江省级旅游度假区——嘉善大云旅游度假区内,规划有巧克力市政厅、可可文化体验展示区、巧克力学院、巧克力工厂、青少年研学体验中心、婚庆摄影基地、欧洲生活体验中心等,集巧克力生产销售、文化创意体验和休闲农业观光于一体的特色小镇.

小镇年产巧克力原浆2万吨,入驻江浙沪地区的2万多家商超和喜糖铺,歌斐颂旗舰店先后牵手天猫、京东、奥买家,歌斐颂巧克力已成为国内知名IP.2017年,歌斐颂巧克力小镇实现年接待游客90万人次,是全国首家以巧克力文化为主题的工业旅游项目,荣获“浙江省首批特色小镇”“国家4A 级旅游景区”等殊荣。

歌斐颂巧克力小镇作为浙江省中小学质量教育实践基地,充分发挥小镇在巧克力生产、巧克力文化普及方面的专业知识,积极把小镇资源向中小学生开放,并编撰巧克力课程教材,开展质量教育活动,采取与中小学生知识结构认知水平相适应的课堂讲座、实践操作、教学演示等教育形式,向广大中小学生普及巧克力质量知识、巧克力文化。

Byutopia

十大国家级田园综合体规划案例解析,九省份经验都在这里!

2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念,提出要支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。

到目前已有河北、山西、山东、福建、广西、四川、浙江、云南和广东9个省通过并公布了试点名单。本文整理了这9省共10个项目的资料,通过对其经验梳理,为大家通过学习参考。

1

河北唐山——迁西”花乡果巷”

唐山市迁西花乡果巷田园综合体项目,成为河北省唯一国家田园综合体试点项目。该项目每年将获得5000万元中央财政资金支持和2000万元省财政资金支持,资金支持连续三年。

依托燕山独特的山区自然风光,该项目以“山水田园、花香果巷、诗画乡居”为规划定位,以生态为依托、以旅游为引擎、以文化为支撑、以富民为根本、以创新为理念、以市场为导向,致力打造特色鲜明、宜居宜业、惠及各方的国家级田园综合体,建设生态优良的山水田园,百花争艳的多彩花园,硕果飘香的百年果园,欢乐畅享的醉美游园,群众安居乐业的祥福家园。

园区探索出“安梨+油用牡丹+二月兰”共生模式,被中科院植物研究所确定为油用牡丹示范基地。项目建成后预计带动就业3500人,增收8亿元以上,通过健全利益分配机制,实现了企业、合作组织有效益,集体有股份,群众有收益,核心区12个村近万名农民年均增收8000元以上,实现了多方共赢,良性循环。

“花乡果巷”特色小镇作为“花乡果巷”田园综合体的核心主导区,由唐山市供销农业开发有限公司投资建设,于2017年初入选河北省首批82个省级特色小镇,是“智慧集约型农旅一体化产业集群”与“农旅+建设运营发展创新模式”实践示范样板,并助力“花乡果巷”田园综合体成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田!

项目统筹了“农旅+”、“智慧物联”、“商业开发”、“投资收益”、“融资合作”、“品牌营销”、“运营管理”、“多规合一”等八大系统模式,形成科学合理、简洁完整的经济结构体系,成为项目整体开发建设运营的指导思想和行为指南。通过“花乡果巷”特色小镇的建设,促进“花乡果巷”田园综合体的花果一二三产业融合发展,带动美丽乡村建设,实现精准扶贫,形成全乡的统一品牌打造,提高农民收入,改善农村风貌,让新农民更适合新时代的发展。

2

山西临汾——襄汾县

襄汾素有“棉麦之乡”的美称,自然条件优越,农业基础好,产业基础雄厚,拥有集创意农业、循环农业,农事体验等要素基础。山西省确定临汾市襄汾县作为省2017年国家农业综合开发田园综合体建设试点项目县上报国家立项。

根据《襄汾县田园综合体建设试点工作初步规划》显示,规划在汾河以东,北起襄汾县与尧都区交界、南至县城建成区,以燕村荷花园为核心,涉及2个乡镇9个村,面积1万余亩的区域开展试点工作,全力打造具有襄汾特色的近郊创意休闲农业田园综合体。

即“一带一园一庄三区”。“一带”,即汾河湿地生态带;“一园”,即文化创意产业园;“一庄”,即尧京葡萄酒庄;“三区”,即温泉休闲度假区、创意农业体验区、美丽宜居先行区。在这个区域实施田园综合体试点工作,主要有五大优势:一是生态环境友好。二是产业基础良好。三是市场主体成熟。四是利益联结紧密。五是政策保障有力。

3

山东临沂——沂南县朱家林

山东省沂南县朱家林田园综合体建设项目通过农业综合开发部门竞争立项、层层评审,成为山东唯一国家级田园综合体建设试点。自今年起,中央省市专项资金连续3年、每年投入7000万元用于试点项目建设。

朱家林项目是按照田园综合体建设的乡村旅游项目,按照“创新、三美、共享”的发展理念,遵循“保护生态、培植产业、因势利导、共建共享”的原则,以农民专业合作社、农业创客为主体,致力建设“创意农业+休闲旅游+田园社区”的田园综合体。项目包括创意核心区、创意农业区、休闲度假区、省委党校分校片区、加工仓储物流服务区等五大功能区

据统计,沂南农开部门已累计在此实施水利工程和道路建设等8个项目,累计投入资金1260万元。同时,吸引其它类财政项目10个、资金4500万元,撬动社会资本投入1.2亿元,带动22家新型经营主体进驻,为该项目区成功创建国家试点打下了坚实基础。

4

福建南平——武夷山市五夫镇

五夫镇位于武夷山市东南部,镇域面积175.75平方公里。距离武夷山国家旅游度假区、国家风景名胜区45公里,距武夷山市区61公里。五夫村位于五夫镇镇区南部,是位于镇区的三个村庄五夫、五一、兴贤之一。联合五夫村周边10个村庄,形成“五夫田园”的规划范围。

田园综合体项目将针对园区中的农业产业区、休闲旅游区、文创产业区、朱子文化休闲小镇、农业科技区五大功能区的项目建设主要内容,整合各部门及社会资金,对粮食、茶、莲、竹等主导特色产业进一步提标、提质、提升,拓展项目建设内容和内涵。

全面高标准建设观赏型、生态型、记忆型农业;全面提升完善农产品生产、销售等仓储、物流网络项目建设;全面提高农业科技、特色农业种植水平;创新建设农民技术培训机制;全面增强村集体经济活力,打造“清新福建”、“美丽武夷”、“悠闲五夫”,最终建成集循环农业、创意农业、农事体验于一体的国家级田园综合体。

5

广西南宁——“美丽南方”

南宁美丽南方入选国家田园综合体试点,将获得2017年国家农业综合开发田园综合体建设试点财政补助资金5600万元。

美丽南方田园综合体规划方案为:以美丽南方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,实现生产生活生态“三步同生”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”。

此外,美丽南方田园综合体拟将规划区设计为“一轴两翼三带八区”的总体布局结构。一轴即沿005县道的园区交通和发展主轴,将园区各主要功能片区、景观节点和特色村落有机整合,形成完整的田园综合体。两翼以005县道为界,将园区分为南北两翼。三带即依托园区农田、村落、水系、山地,形成三条重要的农业休闲观光体验带。八区包括创意农事体验区、智慧农业展示区、高效农业集中区等八个功能分区。

6

云南保山——隆阳区

保山市隆阳区强力推进万亩生态观光农业园,引领区域传统农业向生态观光农业、休闲农业转型,形成四季有景、色彩缤纷的农业观光画卷,打造集农业观光、休闲娱乐、传统文化展示于一体的生态观光农业园。

项目涉及隆阳区河图街道、金鸡乡2个乡镇(街道)、11个村(社区),概算总投资41亿元。围绕万亩生态观光农业园功能定位,未来将以“菜、花、果”为生产核心,着力打造“滇西花篮•锦苑•花千谷”、“滇西果蓝•万家欢•果山”、“滇西菜蓝•晨农•馋滇菜”的“云花、云果、云菜”3大名片。

项目包含“五区一村落”(花卉产业区、水果产业区、蔬菜产业区、华大智慧农业科技示范区、优质粮食生产区,12个田园特色村庄)于一体的田园综合体,将农业生产与乡村旅游、文化创意、康体养生、科普教育深度融合,实现一二三产业融合发展,农业文化旅游整体推进。

7

四川成都——都江堰

都江堰市国家农业综合开发田园综合体建设试点项目由都江堰市人民政府牵头实施,三年计划总投资约21亿元,项目将按照“坚持以农为本、共同发展、市场主导、循序渐进”的原则,在胥家镇和天马镇的13个村(社),围绕“四园、三区、一中心”功能布局,将田园综合体建设成美丽乡村展示区、都市现代农业示范区、农业农村改革先行区和绿色农业典范区。

项目以“山水田园、猕果花香”为规划定位,以粮油蔬菜产业为基础,以红阳猕猴桃为特色,以都江堰深厚的水文化、道文化、农耕文化为支撑,依托都江堰突出的旅游资源优势和生态环境优势,政府搭台、市场化运作,围绕“村庄美、产业兴、农民富、环境优”的总体目标,把项目区建成多彩乡韵的展示区、产业融合的示范区、农村改革的先行区、绿色农业的典范区,在全省发挥田园综合体示范引领作用。

8

广东珠海——斗门区岭南大地

该项目以石龙村为核心区,覆盖东湾和下栏两个行政村片区,总面积17000多亩。项目以岭南文化为魂,以富民为本,以发展高端现代农业为核心,以文化和科技体验为脉络,以绿色生态科创教育为载体,打破原有单一农业种植局面,以“生产、生活、生态”为一体,开启一二三产业循环发展的现代农业大产业,打造一个宜农、宜文、宜教、宜居、宜购、宜养、宜乐、宜游的国家级田园综合体示范项目。

项目将分三期开发:第一期就是花田喜地,第二期是岭南水街和农业庄园,第三期是养生度假区。

9

浙江绍兴——“花香漓渚”

按照“政府引导、市场主体、农民受益”的总体要求,花香漓渚以农业综合开发为平台,进一步加快土地流转进度,调整种植结构、提升花木档次,积极推进花市提档升级,引进一批优质农文旅类项目,补足现有花木产业集群发展相对滞后、村级集体经济相对薄弱、土地资源要素约束凸显等短板。

通过三年努力,建成以高端花木农业为主导产业,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,打响花木集群看漓渚、高端兰花看漓渚、全域美丽看漓渚三张金名片,在三产融合上走出新路子,将“花香漓渚”田园综合体打造成全国田园综合体建设的样本。

漓渚现有6个花卉专业村,250多家花卉企业,花木基地4万余亩,拥有绿化苗木、名优兰花等8大系列2900个品种。未来几年,漓渚镇将全力推动试点各项工作稳步开展,将“花香漓渚”建成集休闲农业集群发展区、宜业宜居宜游美丽新家园、品质型高效生态农业样板区、高水平建成全面小康社会的示范区等为一体的田园综合体,着力打响“花木集群看漓渚”、“高端兰花看漓渚”、“全域美丽看漓渚”的三张金名片,为全国田园综合体建设创造更多“柯桥经验”。

10

浙江湖州——“田园鲁家”

“田园鲁家”田园综合体项目是首批入围国家田园综合体试点的项目,主要以鲁家为核心,带动、辐射周边南北庄、义士塔、赤芝3个村,构筑“1+3”格局,规划范围55.78平方公里。“项目重点建设围绕‘一院、一环、三区’展开,一院即‘两山’学院,也是综合体的‘灵魂’,一环即‘两山’绿道,三区即‘绿色生态农业示范区、创意农业休闲度假区、生态农林乡居体验区’。”递铺街道生态文明建设办相关负责人介绍,项目分3年完成,预计总投资6.7亿元。

“溪上田园”——绿色生态农业示范区是核心先导区,主要分布在鲁家村,核心产品有家庭农场聚集区、游客服务设施基础配套、休闲农业观光体验园等;

“岭上家园”——创意农业休闲度假区为辐射带动区,主要分布于南北庄、义士塔2个村,以打造岭上农场——岭上湖居——岭上乡居三个主题板块为主;

“云上乐园”——生态农林乡居体验区是拓展延伸区,核心村为赤芝村,建设梅溪马山、静氧空间两大核心项目。

最终形成“一带为核、一环贯通、三点辐射、四村共赢”的局面。

Byutopia

田园综合体:掌握7个要点,申报千万级补贴

2018年拉开序幕,新一轮的农业项目申报即将开始,本文通过分析过去一年田园综合体的申报政策,从申报时间、资金扶持额度、申报流程、申报部门、申报条件、申报重点等方面进行解析,并对申请2亿元以上的田园综合体代表案例进行解读,希望为项目申报起到抛砖引玉的指南作用。

一、申报时间

(一)国家级田园综合体申报时间:6月底前。

(二)省级田园综合体申报时间:按照各省财政厅文件执行。

二、资金扶持额度

(一)国家级田园综合体:每年6000-8000万,连续三年,比如河北迁西县花香果巷项目,第一批8000万资金已经到位。

(二)省级田园综合体:3000-6000万,根据各省具体情况,比如江苏省2017年田园综合体建设试点资金各3500万元,其中:专项转移支付资金分别为3500万元、400万元。

三、田园综合体申报认定流程

流程包括:总体规划→ 市、省初选→ 报农发办→ 实地评估→ 竞争答辩→ 项目公示→ 项目评议→ 批复立项。

四、申报部门

(一)国家级田园综合体:财政部农业司(国务院农村综改办)、国家农发办。

(二)省级田园综合体:财政厅农发办。

五、申报条件

无论国家级还是省级田园综合体必须符合七个条件才能准予立项包括:

(1)功能定位准确围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业,按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径,以自然村落、特色片区为开发单元,全域统筹开发,全面完善基础设施。突出农业为基础的产业融合、辐射带动等主体功能,具备循环农业、创意农业、农事体验一体化发展的基础和前景。明确农村集体组织在建设田园综合体中的功能定位,充分发挥其在开发集体资源、发展集体经济、服务集体成员等方面的作用。

(2)基础条件较优:区域范围内农业基础设施较为完备,农村特色优势产业基础较好,区位条件优越,核心区集中连片,发展潜力较大;已自筹资金投入较大且有持续投入能力,建设规划能积极引入先进生产要素和社会资本,发展思路清晰;农民合作组织比较健全,规模经营显著,龙头企业带动力强,与村集体组织、农民及农民合作社建立了比较密切的利益联结机制。

(3)生态环境友好:能落实绿色发展理念,保留青山绿水,积极推进山水田林湖整体保护、综合治理,践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式。农业清洁生产基础较好,农业环境突出问题得到有效治理。

(4)政策措施有力:地方政府积极性高,在用地保障、财政扶持、金融服务、科技创新应用、人才支撑等方面有明确举措,水、电、路、网络等基础设施完备。建设主体清晰,管理方式创新,搭建了政府引导、市场主导的建设格局。积极在田园综合体建设用地保障机制等方面作出探索,为产业发展和田园综合体建设提供条件。

(5)投融资机制明确:积极创新财政投入使用方式,探索推广政府和社会资本合作,综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等,撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控政府债务风险和村级组织债务风险,不新增债务负担。

(6)带动作用显著:以农村集体组织、农民合作社为主要载体,组织引导农民参与建设管理,保障原住农民的参与权和受益权,实现田园综合体的共建共享。通过构建股份合作、财政资金股权量化等模式,创新农民利益共享机制,让农民分享产业增值收益。

(7)运行管理顺畅:根据当地主导产业规划和新型经营主体发展培育水平,因地制宜探索田园综合体的建设模式和运营管理模式。可采取村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与建设田园综合体,盘活存量资源、调动各方积极性,通过创新机制激发田园综合体建设和运行内生动力。

六、重点解析

(一)开展田园综合体建设项目的目的

旨在提升农村基础设施和发展农业产业,是一项前所未有的新事情,不能强迫农民流转土地,必须保证农民的根本利益,确保农民参与和受益,带动农民持续稳定增收,让农民充分分享发展成果和更有获得感,这就要求合作社充分参与。坚持以农为本,以保护耕地为前提,要保持农村田园风光,让人们从中感到农业是充满希望的现代产业、农民是令人羡慕的体面职业、农村是宜居宜业宜游的美好家园。

(二)不予立项九类情况

1、未突出以农为本;

2、项目布局和业态发展上与农业未能有机融合;

3、以非农业产业为主导产业;

4、不符合产业发展政策;

5、资源环境承载能力较差;

6、违反国家土地管理使用相关法律法规

7、违规进行房地产开发和私人庄园会所建设;

8、乡、村举债搞建设;

9、存在大拆大建、盲目铺摊子等情况。

七、申请2亿元以上田园综合体案例分享

美丽南方田园综合体

广西南宁

模式借鉴:

以美丽南方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,实现生产生活生态“三步同生”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”。

河南全省田园综合体建设试点

河南省

模式借鉴:

各地必须在美丽乡村建设基础上,优先选择有基础、有特色、有潜力的乡镇(村),全域统筹开发。项目范围应为乡镇内或相邻乡镇3-5个村以特色产业、特色景观、特色文化等为枢纽连接成片的区域。

临沂市朱家林田园综合体建设项目

山东省

模式借鉴:

按照田园综合体建设的乡村旅游项目,按照“创新、三美、共享”的发展理念,遵循“保护生态、培植产业、因势利导、共建共享”的原则,以农民专业合作社、农业创客为主体,致力建设“创意农业+休闲旅游+田园社区”的田园综合体。

襄汾县田园综合体建设试点

山西襄汾县

模式借鉴:

规划在汾河以东,北起襄汾县与尧都区交界、南至县城建成区,以燕村荷花园为核心,涉及2个乡镇9个村,面积1万余亩的区域开展试点工作,全力打造具有襄汾特色的近郊创意休闲农业田园综合体。

迁西花乡果巷田园综合体

河北唐山

模式借鉴:

依托燕山独特的山区自然风光,以“山水田园,花乡果巷,诗画乡居”为规划定位,以生态为依托、以旅游为引擎、以文化为支撑、以富民为根本、以创新为理念、以市场为导向,致力打造特色鲜明、宜居宜业、惠及各方的国家级田园综合体,建设生态优良的山水田园,百花争艳的多彩花园,硕果飘香的百年果园,欢乐畅享的醉美游园,群众安居乐业的祥福家园。

“花乡果巷”特色小镇作为“花乡果巷”田园综合体的核心主导区,由绿维文旅规划设计,唐山市供销农业开发有限公司投资建设,于2017年初入选河北省首批82个省级特色小镇,促进“花乡果巷”田园综合体的花果一二三产业融合发展,助力“花乡果巷”田园综合体成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田!

武夷山市五夫镇田园综合体

福建武夷山

模式借鉴:

武夷山市五夫镇在福建省7个参与的市县中脱颖而出,成为首个国家级示范点,目标是围绕农业增效、农民增收、农村增绿,支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设,实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”,建成集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。

浏阳田园综合体建设

湖南浏阳

模式借鉴:

浏阳市通过整合永安镇的湾里片和官渡镇的中州片,创建现代农业示范带、“童话湾里”功能区和“诗画中州”功能区,从而形成“一带两区”的田园综合体发展格局。

田园综合体项目 :6支撑 + 6建设 + 7条件 + 6拒绝 + 3资金 + 5财政!

导 语

田园综合体”被写入了中央1号文件,其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡发展,形成产业变革、带来社会发展,重塑中国乡村的美丽田园、美丽乡村!

田园综合体的核心内容是什么?

6大支撑体系

围绕田园综合体的建设目标和功能定位,重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等。

6大重点建设内容

①、夯实基础,完善生产体系发展条件

要按照适度超前、综合配套、集约利用的原则,集中连片开展高标准农田建设,加强田园综合体区域内“田园+农村”基础设施建设,整合资金完善供电、通信、污水垃圾处理、游客集散、公共服务等配套设施条件。

②、突出特色,打造涉农产业体系发展平台

立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业集聚等比较优势,围绕田园资源和农业特色,做大做强传统特色优势主导产业,推动土地规模化利用和三产融合发展,大力打造农业产业集群;稳步发展创意农业,利用“旅游+”、“生态+”等模式,开发农业多功能性,推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合;强化品牌和原产地地理标志管理,推进农村电商、物流服务业发展,培育形成1—2个区域农业知名品牌,构建支撑田园综合体发展的产业体系。

③、创业创新,培育农业经营体系发展新动能

积极壮大新型农业经营主体实力,完善农业社会化服务体系,通过土地流转、股份合作、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营,优化农业生产经营体系,增加农业效益。同时,强化服务和利益联结,逐步将小农户生产、生活引入现代农业农村发展轨道,带动区域内农民可支配收入持续稳定增长。

④、绿色发展,构建乡村生态体系屏障

牢固树立绿水青山就是金山银山的理念,优化田园景观资源配置,深度挖掘农业生态价值,统筹农业景观功能和体验功能,凸显宜居宜业新特色。积极发展循环农业,充分利用农业生态环保生产新技术,促进农业资源的节约化、农业生产残余废弃物的减量化和资源化再利用,实施农业节水工程,加强农业环境综合整治,促进农业可持续发展。

⑤、完善功能,补齐公共服务体系建设短板

要完善区域内的生产性服务体系,通过发展适应市场需求的产业和公共服务平台,聚集市场、资本、信息、人才等现代生产要素,推动城乡产业链双向延伸对接,推动农村新产业、新业态蓬勃发展。完善综合体社区公共服务设施和功能,为社区居民提供便捷高效服务。

⑥、形成合力,健全优化运行体系建设

妥善处理好政府、企业和农民三者关系,确定合理的建设运营管理模式,形成健康发展的合力。政府重点负责政策引导和规划引领,营造有利于田园综合体发展的外部环境;企业、村集体组织、农民合作组织及其他市场主体要充分发挥在产业发展和实体运营中的作用;农民通过合作化、组织化等方式,实现在田园综合体发展中的收益分配、就近就业。

7大试点立项条件

①、功能定位准确

围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业,按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径,以自然村落、特色片区为开发单元,全域统筹开发,全面完善基础设施。突出农业为基础的产业融合、辐射带动等主体功能,具备循环农业、创意农业、农事体验一体化发展的基础和前景。明确农村集体组织在建设田园综合体中的功能定位,充分发挥其在开发集体资源、发展集体经济、服务集体成员等方面的作用。

②、基础条件较优

区域范围内农业基础设施较为完备,农村特色优势产业基础较好,区位条件优越,核心区集中连片,发展潜力较大;已自筹资金投入较大且有持续投入能力,建设规划能积极引入先进生产要素和社会资本,发展思路清晰;农民合作组织比较健全,规模经营显著,龙头企业带动力强,与村集体组织、农民及农民合作社建立了比较密切的利益联结机制。

③、生态环境友好

能落实绿色发展理念,保留青山绿水,积极推进山水田林湖整体保护、综合治理,践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式。农业清洁生产基础较好,农业环境突出问题得到有效治理。

④、政策措施有力

地方政府积极性高,在用地保障、财政扶持、金融服务、科技创新应用、人才支撑等方面有明确举措,水、电、路、网络等基础设施完备。建设主体清晰,管理方式创新,搭建了政府引导、市场主导的建设格局。积极在田园综合体建设用地保障机制等方面作出探索,为产业发展和田园综合体建设提供条件。

⑤、投融资机制明确

积极创新财政投入使用方式,探索推广政府和社会资本合作,综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等,撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控政府债务风险和村级组织债务风险,不新增债务负担。

⑥、带动作用显著

以农村集体组织、农民合作社为主要载体,组织引导农民参与建设管理,保障原住农民的参与权和受益权,实现田园综合体的共建共享。通过构建股份合作、财政资金股权量化等模式,创新农民利益共享机制,让农民分享产业增值收益。

⑦、运行管理顺畅

根据当地主导产业规划和新型经营主体发展培育水平,因地制宜探索田园综合体的建设模式和运营管理模式。可采取村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与建设田园综合体,盘活存量资源、调动各方积极性,通过创新机制激发田园综合体建设和运行内生动力。

6类不予受理的情况

①、未突出以农为本,项目布局和业态发展上与农业未能有机融合,以非农业产业为主导产业;

②、不符合产业发展政策;

③、资源环境承载能力较差;

④、违反国家土地管理使用相关法律法规,违规进行房地产开发和私人庄园会所建设;

⑤、乡村举债搞建设;

⑥、存在大拆大建、盲目铺摊子等情况。

3大政策扶持资金

农村综合改革转移支付资金,现代农业生产发展资金,农业综合开发补助资金。

5种财政资金使用方式

资金整合,先建后补,以奖代补,政府与社会资本合作,政府引导基金。

田园综合体的立项具体条件是什么?

田园综合体作为休闲农业、乡村旅游的创新业态,是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径,以农民合作社为主要载体,让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体,这个概念和模式在2017年中央一号文件首次提出。

开展田园综合体试点和农村综合性改革试点试验工作,是中央赋予财政部牵头完成的任务。为贯彻落实好2017年中央1号文件要求,财政部印发了《开展农村综合性改革试点试验实施方案》(财农〔2017〕53号),《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(财办〔2017〕29号),决定从2017年起在有关省份开展农村综合性改革试点试验、田园综合体试点。本文将聚焦在田园综合体相关发展及政策,进行解读分析。

一、田园综合体理论及政策

2017年2月,“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件,支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

2017年5月,财政部下发《关于田园综合体建设试点工作通知》,明确重点建设内容、立项条件及扶持政策,确定河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份开展田园综合体建设试点,深入推进农业供给侧结构性改革,适应农村发展阶段性需要,遵循农村发展规律和市场经济规律,围绕农业增效、农民增收、农村增绿,支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设,实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”,积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。

三生融合与三产融合

2017年6月5日,财政部印发关于《开展农村综合性改革试点试验实施方案》的通知,通过综合集成政策措施,尤其是多年中央1号文件出台的各项改革政策,多策并举,集中施策,推进乡村联动,政策下沉到村,检视验证涉农政策在农村的成效。切实尊重基层干部群众主体地位、首创精神,积极发挥农村综合改革在统筹协调、体制创新、资源整合方面的优势,扎实推进农业供给侧结构性改革,有效释放改革政策的综合效应,为进一步全面深化农村改革探索路径积累经验

二、田园综合体试点重点建设内容

围绕田园综合体的建设目标和功能定位,田园综合体试点要重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等六大支撑体系建设。

田园综合体试点建设六大支撑体系

1、生产体系:夯实基础,完善生产体系发展条件

集中连片开展高标准农田建设;

加强田园综合体区域内“田园+农村”基础设施建设,整合资金完善供电、通信、污水垃圾处理、游客集散、公共服务等配套设施条件。

2、产业体系:突出特色,打造涉农产业体系发展平台

围绕田园资源和农业特色,做大做强传统特色优势主导产业,推动土地规模化利用和三产融合发展,大力打造农业产业集群;

稳步发展创意农业,利用“旅游+”、“生态+”等模式,开发农业多功能性,推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合;

强化品牌和原产地地理标志管理,推进农村电商、物流服务业发展,培育形成1—2个区域农业知名品牌。

3、经营体系:创业创新,培育农业经营体系发展新动能

积极壮大新型农业经营主体实力,完善农业社会化服务体系;

通过土地流转、股份合作、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营,优化农业生产经营体系,增加农业效益。

强化服务和利益联结,逐步将小农户生产、生活引入现代农业农村发展轨道,带动区域内农民可支配收入持续稳定增长。

4、生态体系:绿色发展,构建乡村生态体系屏障

牢固树立绿水青山就是金山银山的理念,优化田园景观资源配置,深度挖掘农业生态价值,统筹农业景观功能和体验功能,凸显宜居宜业新特色。

积极发展循环农业,充分利用农业生态环保生产新技术,促进农业资源的节约化、农业生产残余废弃物的减量化和资源化再利用,实施农业节水工程,加强农业环境综合整治,促进农业可持续发展。

5、服务体系:完善功能,补齐公共服务体系建设短板

要完善区域内的生产性服务体系,通过发展适应市场需求的产业和公共服务平台,聚集市场、资本、信息、人才等现代生产要素,推动城乡产业链双向延伸对接,推动农村新产业、新业态蓬勃发展;

完善综合体社区公共服务设施和功能,为社区居民提供便捷高效服务。

6、运行体系:形成合力,健全优化运行体系建设

妥善处理好政府、企业和农民三者关系,确定合理的建设运营管理模式,形成健康发展的合力;

政府重点负责政策引导和规划引领,营造有利于田园综合体发展的外部环境;

企业、村集体组织、农民合作组织及其他市场主体要充分发挥在产业发展和实体运营中的作用;

农民通过合作化、组织化等方式,实现在田园综合体发展中的收益分配、就近就业。

三、田园综合体试点七大立项条件

田园综合体试点七大立项条件

1、功能定位准确:

农田田园化、产业融合化、城乡一体化

循环农业、创意农业、农事体验一体化发展

2、基础条件较优:

基础设施较为完备

特色优势产业基础较好

区位条件优越

已自筹资金投入较大

农民合作组织比较健全

3、生态环境友好:

山水田林湖整体保护

践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式

农业清洁生产基础较好

4、政策措施有力:

地方政府积极性高

建设主体清晰

管理方式创新

用地保障机制等方面作出探索

5、投融资机制明确:

探索推广政府和社会资本合作

积极统筹各渠道支农资金

不新增债务负担

6、带动作用显著:

组织引导农民参与建设管理

创新农民利益共享机制(构建股份合作、财政资金股权量化)

7、运行管理顺畅:

探索田园综合体的建设模式和运营管理模式

可采取村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与

四、不予受理的情况

  • 未突出以农为本,项目布局和业态发展上与农业未能有机融合,以非农业产业为主导产业;
  • 不符合产业发展政策;
  • 资源环境承载能力较差;
  • 违反国家土地管理使用相关法律法规,违规进行房地产开发和私人庄园会所建设;
  • 乡、村举债搞建设;
  • 存在大拆大建、盲目铺摊子等情况。

五、田园综合体试点扶持政策

综合考虑各地发展建设基础、开展试点意愿、改革创新工作推进、试点代表性等因素,中央财政将按照三年规划、分年实施的方式,三年共扶持1.5个亿,地方财政根据实际情况给予安排。政府扶持资金、资金使用方式如下:

❖ 中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排,每个试点省份安排试点项目1—2个,各省可根据实际情况确定具体试点项目个数。

❖ 试点项目资金和项目管理具体政策由地方自行研究确定。

❖ 各试点省份、县级财政部门要统筹使用好现有各项涉农财政支持政策,创新财政资金使用方式,采取资金整合、先建后补、以奖代补、政府与社会资本合作、政府引导基金等方式支持开展试点项目建设。

❖ 经财政部年度考核评价合格后,试点项目可继续安排中央财政资金。对试点效果不理想的项目将不再安排资金支持。

六、田园综合体一诺规划解读

一诺规划认为田园综合体是集“生态为依托、农业为基础、旅游为引擎、数据为支撑、金融为保障、健康为理念、市场为导向的智慧集约型大农业产业集群”与“美丽田园建设运营创新模式”为一体的中国特色“三农”问题全面深化改革试验田。

这个观点主要从三个角度进行解读,第一是针对长期工作生活在城市的市民,田园综合体可以满足他们对安全健康的农产品和品质化的乡村体验生活的消费需求。第二是生活在本地的农村居民,要满足他们对田园版的现代城市化配套以及社会福利的需求。第三是对于中国乡村的发展,希望通过田园综合体进行农旅、文旅一体化,乡村区域综合发展以及优化城乡二元结构。

传统的乡村到田园综合体的变化经过了四大转变,第一个就是功能的转变,从简单的农作物生产功能到集生产、加工、销售、展示为一体的复合功能。第二个就是模式的转变,从农业模式转成农业+的模式。第三个是产业的转变,从农业产业链转变为综合的产业链,产业链从生产端向体验端转移。第四个是价值的转变,从早期的田园产出不高到拓展新的价值空间,实现经济价值、生态价值和生活价值。

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探讨:2018田园综合体项目申报要点大梳理

新的一年启程了,新一轮的农业项目申报又将开始了。过去一年政策的分析解读,一诺规划为您带来最详尽的田园综合体项目申报指南

01

申报时间

1、 国家级田园综合体申报时间是6月低前。

2、省级田园综合体申报时间按照各省财政厅文件执行。

02

资金扶持额度

1、国家级田园综合体:每年6000-8000万,连续三年,比如河北迁西县花香果巷项目,第一批8000万资金已经到位。

2.省级田园综合体:3000-6000万,根据各省具体情况,比如江苏省2017年田园综合体建设试点资金各3500万元,其中:专项转移支付资金分别为3500万元、400万元。

03

田园综合体申报认定流程

04

申报部门

1、国家级田园综合体申报部门:财政部农业司(国务院农村综改办)、国家农发办。

2、 省级田园综合体申报部门:财政厅农发办。

05

申报条件

无论国家级还是省级田园综合体必须符合七个条件才能准予立项包括:

(1)功能定位准确:围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业,按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径,以自然村落、特色片区为开发单元,全域统筹开发,全面完善基础设施。突出农业为基础的产业融合、辐射带动等主体功能,具备循环农业、创意农业、农事体验一体化发展的基础和前景。明确农村集体组织在建设田园综合体中的功能定位,充分发挥其在开发集体资源、发展集体经济、服务集体成员等方面的作用。

(2)基础条件较优:区域范围内农业基础设施较为完备,农村特色优势产业基础较好,区位条件优越,核心区集中连片,发展潜力较大;已自筹资金投入较大且有持续投入能力,建设规划能积极引入先进生产要素和社会资本,发展思路清晰;农民合作组织比较健全,规模经营显著,龙头企业带动力强,与村集体组织、农民及农民合作社建立了比较密切的利益联结机制。

(3)生态环境友好:能落实绿色发展理念,保留青山绿水,积极推进山水田林湖整体保护、综合治理,践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式。农业清洁生产基础较好,农业环境突出问题得到有效治理。

(4)政策措施有力:地方政府积极性高,在用地保障、财政扶持、金融服务、科技创新应用、人才支撑等方面有明确举措,水、电、路、网络等基础设施完备。建设主体清晰,管理方式创新,搭建了政府引导、市场主导的建设格局。积极在田园综合体建设用地保障机制等方面作出探索,为产业发展和田园综合体建设提供条件。

(5)投融资机制明确:积极创新财政投入使用方式,探索推广政府和社会资本合作,综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等,撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控政府债务风险和村级组织债务风险,不新增债务负担。

(6)带动作用显著:以农村集体组织、农民合作社为主要载体,组织引导农民参与建设管理,保障原住农民的参与权和受益权,实现田园综合体的共建共享。通过构建股份合作、财政资金股权量化等模式,创新农民利益共享机制,让农民分享产业增值收益。

(7)运行管理顺畅:根据当地主导产业规划和新型经营主体发展培育水平,因地制宜探索田园综合体的建设模式和运营管理模式。可采取村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与建设田园综合体,盘活存量资源、调动各方积极性,通过创新机制激发田园综合体建设和运行内生动力。

06

重点解析

1、开展田园综合体建设项目旨在提升农村基础设施和发展农业产业,是一项前所未有的新事情,不能强迫农民流转土地,必须保证农民的根本利益,确保农民参与和受益,带动农民持续稳定增收,让农民充分分享发展成果和更有获得感,这就要求合作社充分参与。坚持以农为本,以保护耕地为前提,要保持农村田园风光,让人们从中感到农业是充满希望的现代产业、农民是令人羡慕的体面职业、农村是宜居宜业宜游的美好家园。

2、不予立项九类情况:

(1)未突出以农为本;

(2)项目布局和业态发展上与农业未能有机融合;

(3)以非农业产业为主导产业;

(4)不符合产业发展政策;

(5)资源环境承载能力较差;

(6)违反国家土地管理使用相关法律法规

(7)违规进行房地产开发和私人庄园会所建设;

(8)乡、村举债搞建设;

(9)存在大拆大建、盲目铺摊子等情况。

07

申请2亿元以上田园综合体案例分享

编号

项目

地区

模式借鉴

1

美丽南方田园综合体

广西南宁

以美丽南方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,实现生产生活生态“三步同生”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”。

2

河南全省田园综合体建设试点

河南省

各地必须在美丽乡村建设基础上,优先选择有基础、有特色、有潜力的乡镇(村),全域统筹开发。项目范围应为乡镇内或相邻乡镇3-5个村以特色产业、特色景观、特色文化等为枢纽连接成片的区域。

3

临沂市沂南县朱家林田园综合体建设项目

山东省

按照田园综合体建设的乡村旅游项目,按照“创新、三美、共享”的发展理念,遵循“保护生态、培植产业、因势利导、共建共享”的原则,以农民专业合作社、农业创客为主体,致力建设“创意农业+休闲旅游+田园社区”的田园综合体。

4

襄汾县田园综合体建设试点

山西襄汾县

规划在汾河以东,北起襄汾县与尧都区交界、南至县城建成区,以燕村荷花园为核心,涉及2个乡镇9个村,面积1万余亩的区域开展试点工作,全力打造具有襄汾特色的近郊创意休闲农业田园综合体。

5

迁西花乡果巷田园综合体

河北唐山

依托燕山独特的山区自然风光,以“山水田园,花乡果巷,诗画乡居”为规划定位,以生态为依托、以旅游为引擎、以文化为支撑、以富民为根本、以创新为理念、以市场为导向,致力打造特色鲜明、宜居宜业、惠及各方的国家级田园综合体,建设生态优良的山水田园,百花争艳的多彩花园,硕果飘香的百年果园,欢乐畅享的醉美游园,群众安居乐业的祥福家园。

6

福建省农业综合开发田园综合体

福建武夷山市

浏阳市通过整合永安镇的湾里片和官渡镇的中州片,创建现代农业示范带、“童话湾里”功能区和“诗画中州”功能区,从而形成“一带两区”的田园综合体发展格局。萱洲开展田园综合体建设,依托华夏湘江国际农业产业示范园区,全力发挥优质稻、油菜、油茶、桃李、西(香)瓜等传统农业资源优势,大力发展精品农业、生态农业、观光农业,推进农产品精深加工和生态、康养产业发展,实现以农业为核心的一二三产业深度融合,建设萱草如茵、渔歌唱晚的“梦里水乡”,稻浪飘香、阡陌花开的“假日田园”和产业兴盛、富饶美丽的“新农村”。

7

浏阳田园综合体建设和衡山萱洲田园综合体建设两项试点

湖南浏阳市

在“两项试点”申报评审工作中,湖南突出以农为本,抓住农民合作关键点,坚持政府引导、规划引领、市场运行,择优筛选标准高且具有一定规模的项目,确保了试点的典型性与代表性。

8

田园鲁家

浙江安吉县

以鲁家村为核心,辐射、带动周边南北庄、义士塔、赤芝3个行政村,构筑“1+3”格局,规划范围总计55.78平方公里,核心功能板块划分为“一廊三区”,最终形成“一带为核、一环贯通、三点辐射、四村共赢”的局面。

田园综合体对于乡村振兴战略有多重要?

十九大报告提出了乡村振兴战略计划,要求加快推进农业农村现代化,培育新型农业经营主体,促进农村一二三产业融合发展。而2017年中央一号文件首次提出的“田园综合体”,则是培育新型农业经营主体、促进农村一二三产业融合发展的支撑和主平台。

因而,一诺规划认为在深入推进农业供给侧结构性改革,加快培育农业农村发展新动能的新阶段,田园综合体建设理应成为乡村振兴战略的主平台。

田园综合体对于乡村振兴战略有多重要?

农村是我国传统文明的发源地,乡土文化的根不能断,农村不能成为荒芜的农村、留守的农村、记忆中的故园。实施乡村振兴战略,在如今,让农村成为安居乐业的美丽家园,就要在城乡融合发展中创造“现代田园”。关键的平台就是“田园综合体”。

2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念,这让已经有的这些农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级有了新的方式和新的前景。

01

田园综合体将成为城乡一体化的新支点和新引擎

中国要强,农业必须强;中国要美,农村必须美;中国要富,农民必须富。

以城带乡、以工促农、形成城乡发展一体化新格局,必须在农村地区找到新平台,田园综合体恰好可以成为实现这一目标的载体。也就是说,田园综合体将成为实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新的模式。

02

田园综合体将成为农业供给侧结构性改革新的突破口

这些年来,我国农业供给侧改革进行了多项改革尝试,取得了一定效果。在优质农产品供给方面,取得了较大突破。下一步,如何让农民充分受益,让投资者增加收益,将是“三农”领域改革面临的新挑战。

田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,有助于实现一二三产深度融合,实现现有的产业及农庄、农场、农业园区、农业特色小镇等的升级换代。

03

田园综合体将成为新农村建设的新样本

我国农村幅员辽阔,要实现“农村美、产业兴、百姓富、生态优”的综合效益,应该选择聚居模式。但以往部分地区“赶农民上楼”的聚居模式,并不能满足广大农民的宜居愿望,也不符合中国乡村自古以来的田园居住特色。

依托田园综合体,可以探索多元化的聚居模式,既保持田园特色,又实现现代居住功能。借助聚居功能,田园综合体也将成为实现城乡基础设施和公共服务均等化的最佳空间。

04

田园综合体将成为高端人群的集聚地

在我国现代化发展较快的地区,作为主要潮流的城市化,和非主要潮流的逆城市化是共同存在的。特别是在沿海发达城市,逆城市化的主要群体是高端人群。

可以预见,在较为发达的城市,郊区化现象将进一步扩散。而中国人传统的“田园”情结,也将吸引越来越多的人选择住在郊区、回归田园。

05

田园综合体将成为农民脱贫的新模式

精准扶贫最重要的是赋予农民及其从事的产业自主“造血”的功能。田园综合体集聚产业和居住功能,让农民充分参与和受益,是培育新型职业农民的新路径。

各种扶贫政策和资金,可以精准对接到田园综合体这一“综合”平台,释放更多红利和效应,让农民有更多获得感、幸福感,让“三农”有可持续发展支撑,让农村真正成为“希望的田野”。

总之,一诺规划认为田园综合体将推动农业发展方式、农民增收方式、农村生活方式、乡村治理方式的深刻变化,实现新型城镇化、城乡一体化、农业现代化更高水平的良性互动,奏响“三农”发展全面转型、乡村全面振兴的“田园交响曲”!

什么才是真正的田园综合体!

园综合体是出现在中共中央2017年一号文件中的一个新词,一个生于天字第一号文件的国家命题、一个打造诗意栖居理想地的时代课题、一个构建城乡命运共同体的现实问题。以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

田园综合体主要包含六大建设理念,是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式,是在城乡一体格局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

一、以旅游为先导

乡村旅游已成为当今世界性的潮流,田园综合体顺应这股大潮应运而生。看似匮乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。一段溪流、一座断桥、一棵古树、一处老宅、一块残碑都有诉说不尽的故事。瑞士有被称为无烟工业(手表、军刀)、无本买卖(金融业)、无中生有(旅游业)的“三无经济”。旅游本就是一个无中生有的产业,瑞士在这方面开发得风生水起,值得借鉴。

二、以产业为核心

一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。对农民来说,远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大,在本区域内多元发展,从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水准,人心必背,没有产业支撑的田园综合体也只能是一副空皮囊。各级各类现代农业科技园、产业园、创业园,应适当向田园综合体布局。

三、以文化为灵魂

文化就是“人化”与“化人”的过程。田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来,让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪,以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系,从而产生符合自然规律的自警、自醒行为,在陶冶性情中自娱自乐,化身其中。缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。

四、以流通基础为支撑

各种基础设施是启动田园综合体的先决条件,而及时地提供一些关键的基础设施又会对后续的发展产生持续的正向外部性。缺乏现代化的交通、通讯、物流、人流、信息流,一个地方就无法实现与外部世界的联系沟通,乡村偏僻的地理位置被阻隔世外,就无法与外部更广阔的地域结合在一起,形成一个向外开放的经济空间。

五、以体验为价值

田园综合体是生产、生活、生态及生命的综合体。在经济高度发达的后现代,人们对“从哪里来”的哲学命题已经无从体悟,田园综合体通过把农业和乡村作为绿色发展的代表,让人们从中感知生命的过程,感受生命的意义,并从中感悟生命的价值,分享生命的喜悦。

六、以乡村振兴为目标

在工业化和城市化的初始阶段,农业和乡村与国家和社会的落后往往紧密联系在一起,城市化和工业化的过程就是乡村年轻人大量流出的过程和老龄化的过程、放弃耕作的过程和农业衰退的过程,以及乡村社会功能退化的过程。田园综合体是乡与城的结合、农与工的结合、传统与现代的结合、生产与生活的结合,以乡村复兴和再造为目标,通过吸引各种资源与凝聚人心,给那些日渐萧条的乡村注入新的活力,重新激活价值、信仰、灵感和认同的归属。

开展田园综合体要坚持以农为本,以保护耕地为前提,提升农业综合生产能力。要保持农村田园风光,保护好青山绿水,实现生态可持续;要确保农民参与和受益,带动农民持续稳定增收,让农民充分分享发展成果,更有获得感。让人们从中感到农业是充满希望的现代产业,农民是令人羡慕的体面职业,农村是宜居宜业的美好家园。

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有这么一群泉州80、90后,竟想将”破败凋零”的空心村打造成老年人的梦想田园

那儿,至少有人可以跟我说说话”。

这,不止是老人王肃中的内心呼唤,更是许多空巢老人的心声,但乌托邦想要实现的不止是让老人有伴,更重要的是,他们能够借由土地,重返农村,去实现老有所为、老有所乐甚至老能自养、老无所忧的晚年价值。

2012年,82岁的成都老人王肃中决定开始在一所高校中担当学生们画作的“裸模”。

但这个决定,遭遇了儿女们的激烈反抗,甚至扬言要与其断绝关系,“死了也不给我收尸”,老人王肃中说,“我是光荣的,我不偷不抢不骗,我有我的理想,我的生活”。事实上,今年88岁的老人王肃中,长年处于“空巢”状态,儿女鲜少过问。

老人王肃中

(图片来源:梨视频)

每天往返于学校与公租房的这一常人可能都无法接受与理解的“裸模”活儿,不仅可以明显改善老人窘迫的生活,也许更为重要的一点是,“那儿至少有人跟他说说话”。

对于张栋而言,这样的事例实在是一件“稀松平常”的事儿。

张栋,

生于1993年,毕业于

民政部管理干部学院养老服务与管理专业

自大学以来,即

将“养老事业”根植于心

毕业至今,一直在

探索全新的养老方向和模式。

生于1993年的张栋,毕业于民政部管理干部学院,所学的专业正是“养老服务与管理”。在大学期间,由于长期接触老年人人群,使得他从此便坚定了要从事养老事业的决心。

因此,他毕业后即在北京的养老服务机构工作。约莫工作了1年,他对于老年人的实际需求愈发地了解,张栋说,在北京这样的大城市,居住空间实在过于紧缺,以致于年轻人不得不将家里的老人送去养老院生活。“另一方面,老人对于这样的做法,也并不排斥”张栋分析,“在养老院,一来至少有个居住空间,二来能够享受必要的照护,三来也能缓解子女们的压力。也因此,北京的养老院往往要排长队申请入驻”。

但其实,这样的现象更多是出于现实的逼迫与无奈。试问,有哪个人愿意将自己关进一个密闭的笼子里呢?张栋分析,其实对于那些处于正在退休或者刚刚退休不久的老年人而言,其自我价值的实现需求,还是非常强烈的。

“如果不将需求进行划分,将所有老人都安置到养老院里头,显然是不甚合理和科学的”张栋说。于是,他便一直寻思着以更好的方式,将这个阶段的老人引导去更合适的空间或新的社会形态去延续和发挥自己的晚年价值。

2017年12月,他无意在微信中看到了一则关于乌托邦模式的报道文章,于是,他兴奋地与项目的负责人进行深度接触和沟通。他激动地发现,自己多年来一直思考的方式,终于有人要将它进行推进落地了。更令他振奋的是,也许他心中一直念念不忘的故乡——内蒙古,也许也能以这样的方式“焕发新生”了。

就这样,这个内蒙小伙儿带着浓浓的养老田园梦,毅然决然离开了长期深居的北京来到了一个完全陌生的城市——泉州。对于他而言,这是一次绝妙的追梦与实现梦想的过程。

同样受到感召的,还有另外一个80后的武汉小伙儿——森君。他毕业于武汉大学,在大学期间即开始不同寻常人的创业历程,毕业后因为经营电商小有心得,便决定向全新的鞋类品类进军,于是,他与另一个小伙伴驱着当年创业赚来的汽车,一路南下“杀到”鞋类产业的核心——泉州晋江。

森君(右),

生于1986年,毕业于

武汉大学,大学期间即开启了创业。

加入乌托邦之前,

一直在电商领域精耕细作……

如今,他重新卷起裤腿,打开笔记本

试着与乡土,去做更亲密的接触。

摸爬滚打了数年之后,他一直以一个自由创业者的身份在鞋类电商领域里深耕细作,但突然有一天,他的店铺因为涉及知识产权问题遭遇了平台的封杀。于是,他意识到,若无自己的品牌沉淀以及供应链的优势,他经营的所谓电商,只能依然是赚取信息不对称的小小差价,几乎没有可能做大。 

一次偶然的机会,他看到朋友分享的一则朋友圈文章《惊现泉州的全国首例”共享田园疗养村”,也许将是最新潮的养老方式…》,他也同样看到了乌托邦的项目。仔细读下来之后,他发现自己当年的农村情节又被彻底“唤醒”了。

森君是武汉咸宁一个农村长大的孩子,父母早年都在学校任教,为了将他抚养长大、培养成才,可谓费尽了心力。

“但等到他们现在老了、退休了,却无法安然回到村子里去放松、养老。”森君感慨说,“有朝一日,我也希望我的家乡,能够打造出一个乌托邦来,这样,我的父母就可以跟着重返家乡啦!”

尽管他的经历看起来与乌托邦并不搭嘎,期间也遭到项目负责人的几次“婉拒”,但他却依然表达了强烈的渴望,希望加入团队。他说:“我是个农村长大的孩子,就让我负责农业这块吧,我想跟土地打交道!我做好准备了!我更想要跟着乌托邦实现自己的田园梦想!”

……

类似这样的例子,在乌托邦里不在少数。目前团队中的7人中,绝大部分都是因为项目的特殊性而被感召而来,这群80、90后不为谋得一份工作,而是将其视为事业。

在他们看来,如果能够将目前普遍存在的“空心村”打造成为老年人的梦想田园乡,那么,乡村不仅能够振兴,那些适龄的老年人更可因此在村子里借由“农地”或“手艺”或自己终生的智慧,去延续和持续发挥自己的晚年价值,实现老有所为、老有所乐甚至老能自养、老无所忧。

目前,乌托邦准备在永春进行落地,故向全社会招募那些有乡村情怀(特别是漂在外地的泉州年轻人们),想要加入乌托邦事业的年轻人。

在这儿,有一大堆一大堆的房子等着您来发挥创意、进行改造,您大可以将这一栋栋的老房子“化腐朽为神奇”地改造成为令人艳羡的网红民宿;在这儿,还有一大片一大片的土地需要您来参与耕耘,更有涉及多个领域——农创、文创以及乡村旅游等多个方面,需要您来施展抱负。

因此,如果您是建筑设计师、空间规划师甚至是科班出身、热于与土地打交道的农作达人。如果您对土地与家乡爱得深沉,请一起来吧!加入我们,共同打造一个老年人的梦想田园!

随着60岁以上老年人群体数量的剧增,我国养老问题愈发严峻,与之对应的养老方式(包括“居家养老”、“社区养老”、“机构养老”以及“抱团养老”等方式)也遭遇了前所未有的挑战。

在乌托邦看来,应首先将老年人群进行细分,即依照不同特征与阶段,将其分为低龄老人(身体与精神状态都较为健康的年轻老人,岁数在55~75岁之间)、中龄老人(需要养老照护服务的中段老人,年纪在76~85岁之间)以及高龄老人(需要专业医疗护理的老人,年纪在85岁以上)

请点击此处输入图片描述

在第一阶段,乌托邦将着力围绕“实现其老有所为、老有所乐甚至老能自养的晚年价值”为核心,联合适龄的、仍处于身体与精神层面较为健康老龄人群(男性60岁/女性55岁~75岁之前的疗养者),通过采用“股权众筹”的方式,与乌托邦所选空心村的留守村民和村集体共同成立集体农庄(代替“开发企业”),来充分利用空心村的闲置农地、房屋等资源,进而共同打造成为一个真正让疗养者、农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验为一体,能够实现“精准扶贫”的“疗养型田园综合体(Retirement Garden Complex)”。

在第二阶段,乌托邦将以一定的比例(20个疗养村匹配1个养老院),配比建立养老院,供适龄老人一同前往享受养老服务。此时,在疗养村进行疗养的适龄老人,可选择一同进入到养老院进行休养。

在第三阶段,乌托邦将建设专门的护理院,就这些85岁以上的、需要专业医疗护理和临终关怀的老人进行安置。

所以,年轻的老人们呐,

莫让孤独感侵蚀了您的身体与尊严……

从现在开始,拒绝“空巢”,约上三五好友,

一同到乌托邦疗养村实现晚年价值吧!

▽▽▽

乌托邦:诚邀您的参与!

假如,您退休了,邀上几位好友,参与我们乌托邦的股权众筹,成为乌托邦人,选一处您比较喜欢的乌托邦疗养村,继续发辉您的才智(或体力或脑力),收获应得的报酬,领取股权的分红,并在每年用几周或几月的时间,到一外或几处您想游历的地方,旅居在乌托邦遍布全国各地的连锁疗养村里。多年之后,您想去的地方都已览过,最后再重新定居在乌托邦离您故乡或子女最近的疗养村,满足您的乡情或亲情,这样的生活好吗?您是否愿意加入我们?

“疗养”参与预报名网络直达通道www.utopiashare.com/bm

如果您愿意,请转发,让更多的人参与我们!

项目临近落地,更需要多方合作机构的参与,特别是富有经验的第三方农业团队(有过一定农业规模落地经验)或擅于整体规划和空间改造的机构(有美丽乡村改造、民宿改造案例的优先)以及有相关成功案例的文创团队或机构(本土文化包装与落地等)。

Sincere Invitation

So,欢迎农创团队和小伙伴们来撩。。。

期待与你们的合作。

Byutopia

探讨:田园综合体中政府、村集体、开发企业利益关系和职能分配

1、田园综合体是一个乡村发展平台

随着我国城镇化的发展,乡村的人口离开土地,产业不依靠土地的现象日益严重,形成了人口、土地、产业之间的隔离,造成了乡村发展的畸形。而田园综合体就是一个统一三者的平台,促进乡村发展。

田园综合体建设的目标就是促进乡村的发展,而乡村的发展有赖于乡村土地、人口、产业共同参与,协同发展。人口、土地、产业三者统一是乡村健康发展的基本保障。

2、田园综合体的基本特征

田园综合体是一个以农民参与和受益为核心的平台。

田园综合体是一个以农民合作社为主要载体的平台。

田园综合体是一个以农业生产为基础多种资源综合利用的平台。

田园综合体是一个深化改革进行综合开发的乡村发展平台。

田园综合体是以农民参与和受益为核心,以农民合作社为主要载体,以农业生产为基础多种资源综合利用,深化改革进行综合开发的乡村发展平台。从田园综合体的特征可以看出,田园综合体不同于以往的“传统村落”、“美丽宜居村落”、“乡村旅游村落”等乡村发展政策。田园综合体可以说是一个平台,将乡村的在地资源与企业的科技、金融资源结合起来的一种组织方式。

2.1、开发运营的参与主体

1、农民

农民是田园综合体的核心,也是田园综合体的主要参与者与受益者,农民必然是主体之一。

2、政府

田园综合体本身有政府政策引导,又是给农民带来收益,缩小城乡差距的手段,政府在其中必然要扮演一定的角色。

3、开发企业

开发企业是田园综合体区别传统乡村的重要组成部分,其资金、技术优势也是田园综合体发展的关键因素,开发企业也要占一席之地。

4、村集体

我国的土地制度决定了村集体是乡村土地的所有者,田园综合体的开展和农民利益的保障都有赖于村集体的参与,因此也需要视为主体之一。

四方主体在开发运营过程中分别起到不同的作用,获取不同的收益。最终达成多方合作、互利共赢的目标,实现田园综合体科学健康发展。

2.2、明白组织主体所形成的架构与职能分配

田园综合体有赖于多方主体的共同参与,深入了解每个主体的利益诉求,及其可以发挥的作用,才能构建一个合理的组织架构。

田园综合体组织主体诉求与作用分析图

基于对各主体的诉求与可发挥的作用分析,提出适用于田园综合体的组织架构,如下图所示,由政府、农民、村集体与开发企业四个组织主体参与组织,围绕田园综合体农民合作社,形成一个有政策、资金、技术优势,村民可参与可受益的合作组织。并以农民合作社为平台展开田园综合体的建设与运营。

田园综合体组织架构示意图

2.3、把握每个组织主体的重要职能

【政府】

政府主要进行大方向的引导与掌控,完善各类公共服务设施与基础设施建设,落实各项政策,为田园综合体村民合作社搭建发展平台,使村庄、村民综合体在区域内形成发展基础与扶持政策双重优势。

【农民】

农民是农民合作社的主体,是田园综合体农民合作社的主要执行人与主要受益人。农民一方面通过村集体参与农民合作社的经营管理与收益分配;一方面参与生产,在农业、手工业、旅游业等方面创造财富;另一方面自觉维护农民合作社的健康发展。

【村集体】

村集体是农民的另一种身份体现,是合作社与农民间联系的另一纽带。村集体是农村土地的所有者,通过土地入股田园综合体农民合作社,使农民与村集体享有了对合作社的管理权利与收益权利。农民通过村集体对合作社持股并进行管理,激发农民的主人翁意识与生产积极性。

【开发企业】

开发企业为合作社提供资金支持与技术指导。开发企业出资入股合作社,为合作社各类产业的发展与设施的建设提供资金支持;同时开发企业又通过专业化的管理与科学的市场分析指导村民合作社的发展方向,引导产业健康发展。

【农民合作社】

农民合作社是田园综合体的实际主体,也是四方参与者的管理代表。通过农民合作社集合政府、农民、村集体与企业的优质资源,推动田园综合体健康发展。

3、农民为主,多方合作的管理模式

田园综合体有赖于多方主体的共同参与,但田园综合体最终还是农民自己的发展平台,田园综合体农民合作社也是农民为主体的合作组织,因此需要由农民为主进行管理。而农民参与管理的途径是村集体进行决议,与此同时开发企业与政府又需要对合作社管理进行指导,由此形成农民为主,多方合作的管理模式。

田园综合体管理模式示意图

【农民为主实施管理】

农民是合作社的主体,也是合作社的主要参与者与主要管理者。合作社在发展过程中主要由农民自主管理,对合作社事务自行决策,以激发农民积极性与责任感。

【多方合作共同参与】

政府在合作社管理中起到政策指导的作用,从行政、法律、政策建议等多方面指导村民自发管理,保证村民自发管理处于法律与政策保障之内。

村集体是村民自发管理的工具和桥梁。村民在管理过程中大量决策需要由村集体进行商议决定,同时村集体又起到和政府与开发企业沟通协调的作用。

开发企业为村民的自发管理提供科学指导。企业有其自身的管理经验与管理优势,可以通过科学指导为村民提供良好的管理方法与路径,促进合作社管理科学化发展。

通过明确农民及其他几方在田园综合体管理中的职能,建立农民为主、多方合作的管理模式体系,确定农民作为田园综合体管理核心,促进田园综合体更好地体现农民的发展意愿与利益诉求。

十九大报告首次提出“乡村振兴”战略,实施乡村振兴战略是我国新时期下的新战略,特色小镇,田园综合体,乡村旅游,扶贫攻坚工程等在这一战略指导下得以综合发展。乡村振兴战略实施将会带来农村土地的规模化流转,而土地流转机制的盘活、规范的建立,又将进一步增强农业经营主体的积极性和创造性,田园综合体,特色小镇在这一战略指导下,将会更加具有实战方向。

田园综合体项目 :6支撑 + 6建设 + 7条件 + 6拒绝 + 3资金 + 5财政!

田园综合体”被写入了中央1号文件,其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡发展,形成产业变革、带来社会发展,重塑中国乡村的美丽田园、美丽乡村!

田园综合体的核心内容是什么?

6大支撑体系

围绕田园综合体的建设目标和功能定位,重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等。

6大重点建设内容

①、夯实基础,完善生产体系发展条件

要按照适度超前、综合配套、集约利用的原则,集中连片开展高标准农田建设,加强田园综合体区域内“田园+农村”基础设施建设,整合资金完善供电、通信、污水垃圾处理、游客集散、公共服务等配套设施条件。

②、突出特色,打造涉农产业体系发展平台

立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业集聚等比较优势,围绕田园资源和农业特色,做大做强传统特色优势主导产业,推动土地规模化利用和三产融合发展,大力打造农业产业集群;稳步发展创意农业,利用“旅游+”、“生态+”等模式,开发农业多功能性,推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合;强化品牌和原产地地理标志管理,推进农村电商、物流服务业发展,培育形成1—2个区域农业知名品牌,构建支撑田园综合体发展的产业体系。

③、创业创新,培育农业经营体系发展新动能

积极壮大新型农业经营主体实力,完善农业社会化服务体系,通过土地流转、股份合作、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营,优化农业生产经营体系,增加农业效益。同时,强化服务和利益联结,逐步将小农户生产、生活引入现代农业农村发展轨道,带动区域内农民可支配收入持续稳定增长。

④、绿色发展,构建乡村生态体系屏障

牢固树立绿水青山就是金山银山的理念,优化田园景观资源配置,深度挖掘农业生态价值,统筹农业景观功能和体验功能,凸显宜居宜业新特色。积极发展循环农业,充分利用农业生态环保生产新技术,促进农业资源的节约化、农业生产残余废弃物的减量化和资源化再利用,实施农业节水工程,加强农业环境综合整治,促进农业可持续发展。

⑤、完善功能,补齐公共服务体系建设短板

要完善区域内的生产性服务体系,通过发展适应市场需求的产业和公共服务平台,聚集市场、资本、信息、人才等现代生产要素,推动城乡产业链双向延伸对接,推动农村新产业、新业态蓬勃发展。完善综合体社区公共服务设施和功能,为社区居民提供便捷高效服务。

⑥、形成合力,健全优化运行体系建设

妥善处理好政府、企业和农民三者关系,确定合理的建设运营管理模式,形成健康发展的合力。政府重点负责政策引导和规划引领,营造有利于田园综合体发展的外部环境;企业、村集体组织、农民合作组织及其他市场主体要充分发挥在产业发展和实体运营中的作用;农民通过合作化、组织化等方式,实现在田园综合体发展中的收益分配、就近就业。

7大试点立项条件

①、功能定位准确

围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业,按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径,以自然村落、特色片区为开发单元,全域统筹开发,全面完善基础设施。突出农业为基础的产业融合、辐射带动等主体功能,具备循环农业、创意农业、农事体验一体化发展的基础和前景。明确农村集体组织在建设田园综合体中的功能定位,充分发挥其在开发集体资源、发展集体经济、服务集体成员等方面的作用。

②、基础条件较优

区域范围内农业基础设施较为完备,农村特色优势产业基础较好,区位条件优越,核心区集中连片,发展潜力较大;已自筹资金投入较大且有持续投入能力,建设规划能积极引入先进生产要素和社会资本,发展思路清晰;农民合作组织比较健全,规模经营显著,龙头企业带动力强,与村集体组织、农民及农民合作社建立了比较密切的利益联结机制。

③、生态环境友好

能落实绿色发展理念,保留青山绿水,积极推进山水田林湖整体保护、综合治理,践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式。农业清洁生产基础较好,农业环境突出问题得到有效治理。

④、政策措施有力

地方政府积极性高,在用地保障、财政扶持、金融服务、科技创新应用、人才支撑等方面有明确举措,水、电、路、网络等基础设施完备。建设主体清晰,管理方式创新,搭建了政府引导、市场主导的建设格局。积极在田园综合体建设用地保障机制等方面作出探索,为产业发展和田园综合体建设提供条件。

⑤、投融资机制明确

积极创新财政投入使用方式,探索推广政府和社会资本合作,综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等,撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控政府债务风险和村级组织债务风险,不新增债务负担。

⑥、带动作用显著

以农村集体组织、农民合作社为主要载体,组织引导农民参与建设管理,保障原住农民的参与权和受益权,实现田园综合体的共建共享。通过构建股份合作、财政资金股权量化等模式,创新农民利益共享机制,让农民分享产业增值收益。

⑦、运行管理顺畅

根据当地主导产业规划和新型经营主体发展培育水平,因地制宜探索田园综合体的建设模式和运营管理模式。可采取村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与建设田园综合体,盘活存量资源、调动各方积极性,通过创新机制激发田园综合体建设和运行内生动力。

6类不予受理的情况

①、未突出以农为本,项目布局和业态发展上与农业未能有机融合,以非农业产业为主导产业;

②、不符合产业发展政策;

③、资源环境承载能力较差;

④、违反国家土地管理使用相关法律法规,违规进行房地产开发和私人庄园会所建设;

⑤、乡村举债搞建设;

⑥、存在大拆大建、盲目铺摊子等情况。

3大政策扶持资金

农村综合改革转移支付资金,现代农业生产发展资金,农业综合开发补助资金。

5种财政资金使用方式

资金整合,先建后补,以奖代补,政府与社会资本合作,政府引导基金。

田园综合体的立项具体条件是什么?

田园综合体作为休闲农业、乡村旅游的创新业态,是城乡一体化发展、农业综合开发、农村综合改革的一种新模式和新路径,以农民合作社为主要载体,让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体,这个概念和模式在2017年中央一号文件首次提出。

开展田园综合体试点和农村综合性改革试点试验工作,是中央赋予财政部牵头完成的任务。为贯彻落实好2017年中央1号文件要求,财政部印发了《开展农村综合性改革试点试验实施方案》(财农〔2017〕53号),《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(财办〔2017〕29号),决定从2017年起在有关省份开展农村综合性改革试点试验、田园综合体试点。本文将聚焦在田园综合体相关发展及政策,进行解读分析。

一、田园综合体理论及政策

2017年2月,“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件,支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

2017年5月,财政部下发《关于田园综合体建设试点工作通知》,明确重点建设内容、立项条件及扶持政策,确定河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份开展田园综合体建设试点,深入推进农业供给侧结构性改革,适应农村发展阶段性需要,遵循农村发展规律和市场经济规律,围绕农业增效、农民增收、农村增绿,支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设,实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”,积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。

三生融合与三产融合

2017年6月5日,财政部印发关于《开展农村综合性改革试点试验实施方案》的通知,通过综合集成政策措施,尤其是多年中央1号文件出台的各项改革政策,多策并举,集中施策,推进乡村联动,政策下沉到村,检视验证涉农政策在农村的成效。切实尊重基层干部群众主体地位、首创精神,积极发挥农村综合改革在统筹协调、体制创新、资源整合方面的优势,扎实推进农业供给侧结构性改革,有效释放改革政策的综合效应,为进一步全面深化农村改革探索路径积累经验

二、田园综合体试点重点建设内容

围绕田园综合体的建设目标和功能定位,田园综合体试点要重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等六大支撑体系建设。

田园综合体试点建设六大支撑体系

1、生产体系:夯实基础,完善生产体系发展条件

集中连片开展高标准农田建设;

加强田园综合体区域内“田园+农村”基础设施建设,整合资金完善供电、通信、污水垃圾处理、游客集散、公共服务等配套设施条件。

2、产业体系:突出特色,打造涉农产业体系发展平台

围绕田园资源和农业特色,做大做强传统特色优势主导产业,推动土地规模化利用和三产融合发展,大力打造农业产业集群;

稳步发展创意农业,利用“旅游+”、“生态+”等模式,开发农业多功能性,推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合;

强化品牌和原产地地理标志管理,推进农村电商、物流服务业发展,培育形成1—2个区域农业知名品牌。

3、经营体系:创业创新,培育农业经营体系发展新动能

积极壮大新型农业经营主体实力,完善农业社会化服务体系;

通过土地流转、股份合作、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营,优化农业生产经营体系,增加农业效益。

强化服务和利益联结,逐步将小农户生产、生活引入现代农业农村发展轨道,带动区域内农民可支配收入持续稳定增长。

4、生态体系:绿色发展,构建乡村生态体系屏障

牢固树立绿水青山就是金山银山的理念,优化田园景观资源配置,深度挖掘农业生态价值,统筹农业景观功能和体验功能,凸显宜居宜业新特色。

积极发展循环农业,充分利用农业生态环保生产新技术,促进农业资源的节约化、农业生产残余废弃物的减量化和资源化再利用,实施农业节水工程,加强农业环境综合整治,促进农业可持续发展。

5、服务体系:完善功能,补齐公共服务体系建设短板

要完善区域内的生产性服务体系,通过发展适应市场需求的产业和公共服务平台,聚集市场、资本、信息、人才等现代生产要素,推动城乡产业链双向延伸对接,推动农村新产业、新业态蓬勃发展;

完善综合体社区公共服务设施和功能,为社区居民提供便捷高效服务。

6、运行体系:形成合力,健全优化运行体系建设

妥善处理好政府、企业和农民三者关系,确定合理的建设运营管理模式,形成健康发展的合力;

政府重点负责政策引导和规划引领,营造有利于田园综合体发展的外部环境;

企业、村集体组织、农民合作组织及其他市场主体要充分发挥在产业发展和实体运营中的作用;

农民通过合作化、组织化等方式,实现在田园综合体发展中的收益分配、就近就业。

三、田园综合体试点七大立项条件

田园综合体试点七大立项条件

1、功能定位准确:

农田田园化、产业融合化、城乡一体化

循环农业、创意农业、农事体验一体化发展

2、基础条件较优:

基础设施较为完备

特色优势产业基础较好

区位条件优越

已自筹资金投入较大

农民合作组织比较健全

3、生态环境友好:

山水田林湖整体保护

践行看得见山、望得到水、记得住乡愁的生产生活方式

农业清洁生产基础较好

4、政策措施有力:

地方政府积极性高

建设主体清晰

管理方式创新

用地保障机制等方面作出探索

5、投融资机制明确:

探索推广政府和社会资本合作

积极统筹各渠道支农资金

不新增债务负担

6、带动作用显著:

组织引导农民参与建设管理

创新农民利益共享机制(构建股份合作、财政资金股权量化)

7、运行管理顺畅:

探索田园综合体的建设模式和运营管理模式

可采取村集体组织、合作组织、龙头企业等共同参与

四、不予受理的情况

  • 未突出以农为本,项目布局和业态发展上与农业未能有机融合,以非农业产业为主导产业;
  • 不符合产业发展政策;
  • 资源环境承载能力较差;
  • 违反国家土地管理使用相关法律法规,违规进行房地产开发和私人庄园会所建设;
  • 乡、村举债搞建设;
  • 存在大拆大建、盲目铺摊子等情况。

五、田园综合体试点扶持政策

综合考虑各地发展建设基础、开展试点意愿、改革创新工作推进、试点代表性等因素,中央财政将按照三年规划、分年实施的方式,三年共扶持1.5个亿,地方财政根据实际情况给予安排。政府扶持资金、资金使用方式如下:

❖ 中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排,每个试点省份安排试点项目1—2个,各省可根据实际情况确定具体试点项目个数。

❖ 试点项目资金和项目管理具体政策由地方自行研究确定。

❖ 各试点省份、县级财政部门要统筹使用好现有各项涉农财政支持政策,创新财政资金使用方式,采取资金整合、先建后补、以奖代补、政府与社会资本合作、政府引导基金等方式支持开展试点项目建设。

❖ 经财政部年度考核评价合格后,试点项目可继续安排中央财政资金。对试点效果不理想的项目将不再安排资金支持。

六、田园综合体一诺规划解读

一诺规划认为田园综合体是集“生态为依托、农业为基础、旅游为引擎、数据为支撑、金融为保障、健康为理念、市场为导向的智慧集约型大农业产业集群”与“美丽田园建设运营创新模式”为一体的中国特色“三农”问题全面深化改革试验田。

这个观点主要从三个角度进行解读,第一是针对长期工作生活在城市的市民,田园综合体可以满足他们对安全健康的农产品和品质化的乡村体验生活的消费需求。第二是生活在本地的农村居民,要满足他们对田园版的现代城市化配套以及社会福利的需求。第三是对于中国乡村的发展,希望通过田园综合体进行农旅、文旅一体化,乡村区域综合发展以及优化城乡二元结构。

传统的乡村到田园综合体的变化经过了四大转变,第一个就是功能的转变,从简单的农作物生产功能到集生产、加工、销售、展示为一体的复合功能。第二个就是模式的转变,从农业模式转成农业+的模式。第三个是产业的转变,从农业产业链转变为综合的产业链,产业链从生产端向体验端转移。第四个是价值的转变,从早期的田园产出不高到拓展新的价值空间,实现经济价值、生态价值和生活价值。

Byutopia

田园综合体建设三大逻辑,教你如何对乡村进行转型升级?

“田园综合体”是指综合化发展产业和跨越化利用农村资产,是当前乡村发展代表创新突破的思维模式,是实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式,是培育和转换农业农村发展新动能,推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级的新路径,具有广阔的发展前景。

那么田园综合体到底该怎么做,下面一诺规划就为列为看官捋一捋田园综合体的建设逻辑。

一、田园综合体需要有自己的产业链

田园综合体经济技术原理,就是以企业和地方合作的方式,在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。开发者不是针对一家一户,进行业态打造,而是结合整个村落的现状,通过优势、劣势分析,在充分对比的基础上,进行统一规划,统一设计。

田园综合体不同于以往,划定一个农业产业园区,进行招商引资,项目上马就完事儿了。这样各个项目之间是割裂的,缺乏有机联系的。

田园综合体是以企业为主,政府搭桥,农民参与,多方共建的开发方式,有利于产业规模化、集聚化发展,形成乘数效应,培育自己的基础产业,以基础性产业带动非基础性产业(第三产业)的发展,从而形成良性循环。

一、二产业的发展,促进了周边人口前来就业定居,又产生了新的消费需求,为服务行业的发展提供了市场,整个一二三产业链的循环就建立起来了。

二、留的住人的综合体,才是成功的

我国改革开放30年,经济建设举世瞩目,在2011年我国的城镇化率已突破50%,进入快速城市化发展阶段,我国城市的飞速发展是以牺牲农村为代价的。

长期的城乡两策,重城抑乡,导致各种资源、要素、人才源源不断地流入城市,各种企事业、公共产品、基础设施也集中在城市,原本以农业为主的国度,天平逐渐向城市倾斜,在工业化的过程中,乡村被彻底边缘化了。

这样一来,导致农村大量青壮年外出务工,田地荒芜,新生代的村民也以脱离农村为终生目标。留守村落的只剩下一些孤寡老人或年幼的孩童,整个村子空心化了。

空心村落在中西部地区十分突出,没有大量的青壮劳动力,整个村子想要发展壮大,自然是先天不足。

因此,田园综合体的出现,为乡村人口回流创造了条件。田园综合体的初心是发展经济,发展经济的路径是产业,上面我们提到了如何发展产业,在这里亮眼辩景就不再阐述,如何将田园综合体打造成一个反磁极中心,吸引人们尤其是青壮年来乡村安家落户?这就成了我们解决乡村发展问题的核心。

田园综合体会培育自己的产业链,产业发展起来了,提供的就业岗位多了,前来工作的人自然而然就会积聚起来,原住民、新住民还有一些流动人口,成了开发者必须面对的问题,要正确处理三者之间的矛盾,就需要加快完善配套服务设施,配套服务设施分为两块,一块是居住发展带、一块是社区发展网;总而言之,要想留住人才,就得展开人居环境建设。

人居环境建设,无外乎两点,物质基础是核心,精神需求是关键,这是乡村自下而上城镇化的基础,也是促进“人的城镇化”的基础。

通过产业融合与产业聚集,形成人员聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了小城镇化的核心基础。

对于常年工作和生活在田园综合体中的居民来说,需要一整套的工作、生活服务设施,来满足定居者的物质文化需求。配套社会发展网必须要有服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套。

而与此结合,服务于居住需求的居民,同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务,由此,形成了产城一体化的公共配套网络。田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。

三、文创是内涵

当前社会,随着城市的过度发展,城市病逐渐凸显出来,千篇一律的城市建设,也使得人们开始逐渐将目光投入到乡村上,希望从乡村的留存中寻找在城市中早已消失不见的中国传统文化。也就是人们常说的,盛世中国需要盛世乡愁。

反观乡村,越是偏僻的地方,留存的东西越多。云南的丽江、山西的平遥因荒僻而存留,又因为存留而成为人们寄托心灵的地方。乡村作为中国农业文明的精华,她的选址、布局以及整个肌理和历史文脉都承载着中国传统哲学“天人合一”的思想。

可以说,一个充满活力的传统村落,生活习俗、建筑风貌、生产方式就构成了一部活的历史。

我国地大物博,不同地方的农村,有着自己不同的文化传承和民俗风情,正是有了这个文化,农村才会拥有自己的灵魂,成为无形的文化纽带,将世代生活在这片土地上的人凝聚在一起。

开发者通过挖掘历史文化元素,与新型兴产业进行融合,用新的创意加持,在传承的基础上,不断延续新的东西,与时俱进,用文化内涵来提升产业价值,既延伸了产业链条,又形成了自己的独特魅力,使整个村落真正的“活”起来!

四、总结

田园综合体其实就是农业特色小镇和美丽乡村建设的升级版,是其理念的进一步深化和拓展。

从以上论述的几个点不难看出,一诺规划认为田园综合体就是宜业+宜居+文创的综合发展模式,它不单单是简单的物质环境规划,是体现以人为本理念,以生活、就业为导向的现代化的新型社区。

Byutopia

探讨:田园综合体如何“机制”解决土地问题 ?

中国的宅基地在全世界政策是最复杂的,我们国家的宅基地房子是个人的,土地是集体的,一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配,你是村子里面的成员,村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的,农民把宅基地卖给别人之后,不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地的转让,宅基地可以转让,但是不能突破集体经济组织成员的模式。

城市资本下乡

城市资本下乡是特色小镇和田园综合体最基本的形态,它面临的风险,所要开发的资源,还有目前的政策和制度都在变化。

城市资本下乡搞特色小镇或者田园综合体最大的障碍是什么?是农村的所有的资源都是非市场化的。

人才、劳动力、资金、土地都可以交易,有产权界定非常的清楚,可交易,有价格。农村所有的东西都是非市场化的,现行的体制不允许城市资本的下行。城里人想把户口转到农村是不允许的,想卖农村任何一个土地,所有的政策都不支持。农村现在任何一种土地贷款融资也不支持,这就是最大的风险。

如何获得土地,在我们国家有两种方式:

一种是从政府拿地,从政府拿地的有这么几种一是建设用地,要招牌挂的,拿过来以后搞房地产开发,70年的产权;二是产业用地,包括工业、旅游,也包括很多的新业态;三是公共设施用地,分两类:一类是基础设施,修路。还一类是建医院、学校。很多人想搞划拨,我建议最好不要拿,地上建的东西是没有价值的,土地是划拨的,将来想退出、转让是很困难的。

还有一种是从农民手里拿地耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有什么?一是资源性的资产,包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等等;二是经营性资产,就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地;三是非经营性资产,就是现在在农村里面的比如说学校、医院、村委会等等,他们所占的地和住房设施是非经营性的。

新政策

现在政策在突破的过程中,农村的土地三权分制改革,就是现有的耕地分成三部分,一部分叫所有权,一部分叫承包权,另外一部分叫经营权,这个分摊的价值非常的大。

宅基地和征地制度,这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或者说推进之后,将为城市资本下乡,搞特色小镇、田园综合体提供一个坚实的法律基础。

改革的方向:资源性资产,确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权,不是所有权,所有权依然是集体的。

大体上三大类对于特色小镇、田园综合体特别有效的政策:第一个,农村3P的模式,以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区;第二个是农村土地改革的七个政策,包括试点的内容;第三类政策是有关扶贫的政策,国家提出把一二三体制政策拿出来,一定要有支持和优惠的政策。

>>>> 关于耕地

获得农村耕地的时候,建议大家只拿经营权就可以了。还有在拿到农地的时候有一些政策的限制,一个叫基本的农田,一个叫一般的农田。建议按比例拿一些,但是基本农田现在国家的政策限制是非常的严格,包括空间都不能挪动,每一个省的国土厅都有一个资料,清清楚楚标明是不能动的。可动的是哪儿呢?你要有一些基本的农田,基本农田有一些补贴,一般的农田可以搞位移,或者说小设施都可以。

再一个要关注的是,如果搞田园综合体、特色小镇肯定不是只种地,而是要三产融合,要建一些设施,过去在农田搞一些设施,有开生态餐厅的,甚至有在大棚中盖别墅的。现在这些行为是被禁止的,有严格的限制。但是在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的,前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格,最好不要搞小把戏,按照正常的方式拿下一些地,在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。

>>>> 关于宅基地

中国的宅基地在全世界政策是最复杂的,我们国家的宅基地房子是个人的,土地是集体的,一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配,你是村子里面的成员,村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的,农民把宅基地卖给别人之后,不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地的转让,宅基地可以转让,但是不能突破集体经济组织成员的模式。

宅基地建设特色小镇和田园综合体最成功的是浙江的桐庐,这是我们国家土地制度改革特别重要的试点,而且率先取得重要的成果,大家看看它是怎么样通过宅基地的改革引进城市资本的。一是确权,我们国家农地确权基本上完成的,但是宅基地的基本确权没有完成。二是确权之后,农民把不用的废弃的宅基地交还给集体,因为土地是集体的。三是集体采用这样的方式,就可以合理合法的引进城市资本了。

>>>>关于四荒地

四荒地风险最大,但是收益也很大。明年中期的时候,有关四荒地更开放的政策将会出台。特别希望突破的有两点,第一个是四荒地将来证券化,第二个是可上市。这两个问题解决了,你就有退出机制了。投资最重要的要有退出机制。四荒地属于谁?集体所有。拿下四荒地有两个最大的好处,一个是要和集体签合同。二是四荒地是没人管的地,没有那么多的限制,你可以发挥很大的空间,可以当建设用地使用。

>>>>关于集体建设用地、空心村

中国现在农村的空心村少说十分之二三,多说五分之一二,利用空心村建设特色小镇和田园综合体成本低,做产业、特色小镇,先别琢磨将来产品如何廉价,现在的时代是成本如何降低,你的竞争力放在降低。

空心村发展特色小镇、田园综合体的优势:土地是现成的,是熟地,用不着开发,都是齐全的,土地性质非常的清晰。我们国家的支持都是村村通,都是以村为基础的。如果在这样一个地方做休闲养生养老的产业,肯定独一无二,建筑材料原汁原味,没有人复制得出来。

特色小镇的消费者

特色小镇的消费者有这么几类人,第一个是养生养老的人,第二个是财务自由的人,第三个是城市的中产阶级这些人或长期,或短期租住你特色小镇的房子,要不然就不叫小镇了。不可能让他们买了房子在这里住,他们即便买了这个房子,也是为了未来增值,所以租赁的情况是一个大概念的事件,这一点诸位一定要未雨绸缪。

集体建设用地建设租赁住房,国家在13个城市在试,今年刚刚开始,之前在北京和上海曾经有过试点,集体建设用地建设租赁住房和城市的住房开发最大的不同是在集体土地上开发的,没有土地出让金。实际上这个土地出让金就是城市土地和农村土地的最大的差别。大部分是村集体在开发,北京、上海村集体的资产很雄厚,有的有这个能力,有的虽然没有能力但是融资也很方便。还有一个问题,它和传统的开发房地产不一样的,第一不能贷款,房地产商可以贷款。第二马上收不回投资了,因为是租赁。所以要进行调整,调整要有利于集体用地的建设,稍做转变之后,做成特色小镇,立马柳暗花明。

Byutopia

做田园综合体你必须解决的三大问题

来源:仁科地产

田园综合体越来越热,大有“比学赶帮超”的味道,各种所谓的专业指导文章铺天盖地,宋卫平先生的十里春风长乐也成为各地学习的样板。可是,东风吹、战鼓擂,全民冲锋,很多项目却一一倒在枪口之下。

为什么会这样?我认为,不理解田园综合体的概念、将田园综合体等同于休闲农业……这都是不少人“栽跟头”的主因。

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田园综合体你懂吗?

首先,田园综合体这个概念到底成不成立?按照很多文章的解释,综合体就是以农业作物为基础集休闲娱乐、劳作体验、居住、康养、商业为一体的农村新型休闲地。请问,在稻田、麦地旁边修房子有多少人去住?做商业谁来消费?康养是让老人重回男耕女织的生活吗?

有人会说宋卫平不是这样做的吗?

但宋卫平能做,你能做吗?你有宋卫平的情怀和实力吗?

其次,农业休闲有很强的地域性,受气候、水文、土壤、自然资源影响特别大,长三角、珠三角能做但不等于大西北的黄土高坡、大戈壁、沙漠能做,不等于一年有半年冬季的大东北能做。

即使宋卫平先生现在做得风生水起,今后到底会怎样,现在又有谁能知道呢?

其三,农业休闲不等于特色小镇,因为他不可能具备特色小镇的功能,面对的消费者也不一样,其开发模式、盈利模式更不可能一样。两者不是同一个概念。

其四,农业休闲也好,田园综合体也好,说白了就是农业观光带,是周边城市消费者周末没事去溜达一圈的地方,最多吃个农家乐就打道回府,你整那么复杂有用吗?

所以,别把田园综合体整得太复杂,也不是什么地方都可以搞的,别想着靠卖房子卖商铺,收点门票,做几个农家乐餐饮赚点小钱就够了。因为你本来投资就不大。

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田园综合体需解决三大问题

田园综合体或者说休闲农业最担忧三个问题:

一是受季节气候影响,漫长的冬季怎么办?

二是绝大多数游客都是以观光为主,一般当天返回,如何让游客过一夜?因为夜间消费一般是日间消费的三倍。

三是如何让游客来了又来?田园综合体的主力消费群就是依托的中心城市,如果城市规模不大,其消费无法支撑,而田园观光一般观赏一次就很难再有吸引力。

这三个问题不解决,田园综合体很难谈到长效发展。能否解决这些问题,甚至决定着你的项目到底能走多远。

先谈第一个问题:漫长的冬季怎么办?我之前反复强调不是什么地方都可以做田园综合体的,因为气候对农作物影响是直接的,你不可能在稻田、在麦地都栽植梅花吧?那么冬季就必须依据气候特征考虑其他出路,其出路不在于农作物,而在于项目,有没有让游客必然会来的项目?我曾给大连一个小镇策划过这样的项目,冬季进行青少年素质兴趣培训,比如手工艺培训、模拟地震、消防、交通现场自救、小花朵芭蕾舞培训等等,封闭两天训练,正好利用周末。因为就在城市边上,距离不是问题。但这里又出现了一个新问题:小孩封闭训练,大人怎么办?

田园综合体的夜间消费。要想留住游客过夜,要么有丰富新颖的夜生活,要么有独特的体验项目。但因为就在城市边上,无论你投资多大,你不可能与一个城市竞争,也就是说田园综合体的夜生活是无法和整个城市的夜生活相比的,这条路基本是死路。

那怎么办?其解决之道就是打造独特的体验项目,也就是说创造城市没有的独特夜生活。可是你不能开赌场,不能涉黄,那么还有什么呢?我在丽江给一个项目诊断后曾提出做一个“天幕无声迪斯科”,我给另一个项目提出“搞砸之夜”项目。这类项目即使城市想搞,但因为没有浩瀚的夜空,没有一静一动的原生态环境,效果一定没有郊外好。其实,我们只要打开脑洞,总会有些新奇的思路,我就至少给五六个小镇提出过这样的思路。

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田园综合体不等于休闲农业

最近我去云贵川等地考察发现,一些原本是“休闲农业”的项目改了一个名字,摇身一变就成了“田园综合体”,然后就想申请国家补贴。

我对这种现象感到担忧。因为休闲农业与田园综合体存在本质的区别,按照休闲农业的方式去搞田园综合体,只有死路一条:

1.规模不同。一大片生机勃发的向日葵、一望无际的花海……这些都是休闲农业的典型代表,也是乡村旅游的重要组成部分。但休闲农业对土地面积要求不高,一百亩可以搞休闲农业,几亩也可以搞花海。至于周围的配套,大多要求不高,有几条路、还有几处农庄就可以。休闲农业个人可以搞,企业也可以搞,只要种种花,把花海搞得稍微漂亮一点,就有游客过来参观拍照。休闲农业更多的呈现出“点状发展”的特征,很少整体、成片开发。

而田园综合体则体现出“综合开发”的特征,它的范围、规模比休闲农业更广,要求成片开发、整体开发。虽然国家并没有对田园综合体的规模提出要求,但是从试点的田园综合体来看,它们的规模都不小。

比如,宋卫平亲自操刀的“春风长乐”占地就达到1.6万亩,整个小镇分成“一环六园”,其中一环是“环抱小镇中心”,“六园”分别是香药稼圃、温泉溪谷、古寺禅茶、桃源牧场、耕读人家和森林硅谷。田园综合体更能体现出“镇”的概念。

2.产业不同 休闲农业的产业较为单一,主要就是第一产业和第三产业。其中第一产业就是农业,比如向日葵、花海的种植就是第一产业,而第三产业就是旅游业,周末一些城里人会到这里进行“半日游”或者一日游,采摘一下果子、买一些农产品、吃个农家菜。当然,休闲农业也有住宿、度假之类的功能,但目前来看还是处于比较低层次的发展阶段,休闲农业的吸引力还是停留在农业植被的观赏游玩方面。

与休闲农业不同,田园综合体的产业更多、产业链更加完善。根据中央的政策,田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业,要打造生态、生活、生态的共同体。其中农业就包括循环农业、创意农业、农事体验,而不单单指种种花,做做简单的造型。

循环农业是什么?循环农业就是利用现代科学技术,利用物质再生的原理,实现资源最大化利用,推动农业绿色发展。比如,猪粪、污水通过过滤发酵可以生成沼气,沼气可用于村民做饭;而发酵的剩余产物沼渣,可以用于生产有机肥,沼液则可以灌溉蔬菜、水果,这样就实现了污染物的“零排放”。当然上面只是举例,循环农业还有更多的表现形式。

创意农业也很多表现形式,比如农业景观创意、农业文化创意、农业饮食创意等等,用稻草做成人的形状、往花盆套上半截的牛仔裤就是属于创意农业。

农事体验就是让城市居民体验农业、农事,满足愉悦身心的需求,比如风车挑米、手工脱粒、石磨豆浆、水车汲水等农事都可以让游客参与。

农业是田园综合体的“核心”,而文旅产业在田园综合体中所占的比例也不低。文旅产业就是指文化产业、旅游产业。

文旅产业就涉及到旅游产品和度假产品的打造,在打造的过程中还要考虑旅游度假的配套、服务以及环境设计,这样才能达到深度旅游的要求。

最后,休闲农业基本上不考虑地产,游客基本上玩一会就打道回府,专门为看休闲农业住宿的还真不多。而田园综合体就涉及到地产以及社区的建设,因为综合体不是一个普通的项目,它更类似于一个村子,更强调综合开发。没有房地产,田园综合体就无法变得“综合”,人和农村就无法形成联系,复兴农村的目标也只是一纸空文。

总而言之,田园综合体更谋求一二三产业的融合,强调多功能、多产业的规划,以实现“生活、生态、生产”的共生。在这里,农民不用背井离乡进城务工,利用农耕资源就收到较好的收益。

3.运营主体和运营模式不同 休闲农业运营模式较为简单,可以企业自主投资,也可以农民自己搞。反正游客一来,收一下门票就搞定,没有太多要运营的东西。但田园综合体涉及的内容太多,更强调公司化、科技化、规范化,更强调农民的参与度。

中央的文件就强调“田园综合体建设应以农民专业合作社为载体,调动农民参与积极性”,这就充分说明了田园综合体的主体应该是农民或者农民专业合作社,当然这里不是说要排斥企业。

在我看来,田园综合体体现的就是“共享经济”,需要全民参与、全民共建、全民共享。比如,农房的改造可以由农民合作社通过引入外来资金完成,然后农民可以入股合作社;农民通过土地流转或者土地入股的方式参与大片农作物的种植。

在运营模式上,田园综合体与特色小镇更为相似,即前期通过配套开发维持经营,然后打造文旅产业提升土地价值,土地价值提升后再引入房地产板块,推动旅游产业与地产业务双赢。

而休闲农业没有那么复杂,企业和农民只需要管理好自己眼前的花花草草就可以。

4.盈利模式不同 休闲农业的盈利模式很简单,就是门票收入+餐饮收入+部分商品消费收入。大家到休闲农业项目游玩,基本上就是半天或者一天,逛逛花海、拍几张照片,最多吃个饭就回去了。休闲农业是投入小,但回报也相对较少。但田园综合体的盈利模式就更为复杂了。

比如,游客看个花海有门票收入,住民俗有酒店收入,买个房子有地产收入,看个表演有其他消费收入。也就是说,田园综合体的盈利模式实在太多了。

5.文化氛围不同。休闲农业主要是观赏游览,文化元素和文化活动较少。如果恰巧周边有古镇,倒是可以去看一下,感受一下文化氛围。而田园综合体本身就承载着复兴乡村文化、传承传统文化的责任,应当把当地风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来,让人们可以体验农耕时代的生活,引导人们回归自然,重新审视城市与乡村的关系。

以无锡田园东方为例,该项目特别注重打造田园大讲堂、田园生活馆、拾房书院、拾房市集,拾房手作、拾房咖啡等,并定期举行田园音乐节、拾房夜话、田园大篷车等丰富多彩的文化活动,在保留原乡文化乡愁的同时,注入现代文化元素。没有文化的田园综合体,最终会昙花一现。

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休闲综合体到底怎么搞?

说了那么多,现在我们来聊聊田园综合体到底怎么搞?

一、突出观赏性。大片大片的油菜花,大片大片的金黄稻谷、大片大片的花海……只要是大片大片的,就一定具有规模震撼的观赏性,但仅有规模却显得过于单调,因此在大片大片之间,我们还应该考虑农作物的搭配,同季作物不同颜色、不同形状相互辉映,才有更强烈的观赏性。另外,观赏性也不仅仅依靠作物的表达,我们还可以利用地形地貌的差别,适当布置有主题的景观相呼应,在设计一些情态可掬的小品,整个项目的观赏性就丰富起来。

二、强调层次感。一望无际虽然有规模震撼,但一览无余也少了很多情趣。因此,我们首先在选址上要尽量考虑地形地貌的高低起伏,其次在农作物的搭配上要考虑高矮适宜,在颜色上考虑红黄青蓝紫。另外,农作物和建筑,哪怕是临建也要考虑造型、风格、色彩等与整个田园是否协调和相得益彰。

三,做好农家乐餐饮。这是休闲农业不变的主题。除了考虑如何将口味做得更好、食材更地道外,我们还可以考虑融入一些风俗风情。如我在泸沽湖摩梭人家里吃饭,全家女性,无论老少都会为你温酒歌唱,他们就穿着围裙、带着袖套、一件灰黑站在你身边高歌,气氛浓烈,让我至今难忘。我们在蒙古包、在大戈壁,那些少数民族在餐饮时的随性表演才是让我们流连忘返的最大理由。因此,农家乐不仅仅是好菜好饭,更重要的是场景设计。

四、设置路边田角的休息处。休闲农业最大的功能就是观赏性,时间短是主要问题,那么如何让游客留足更长时间呢?一是增加小憩之处,利用路边田角设计一些小亭,用木板搭建露台,用鲜花构造一个长廊等等,如果有个小湖,围着湖岸修一条木栈道,再放置一些小品,遮阳伞、沙滩椅、咖啡、小点等等,自然会留住游客的脚步。

五、大规模的停车场。休闲农业一般都在中心城市边郊,主要接待日也就是周六日和短假,游客的交通工具以私家车为主,因此,大型停车场尤为重要,这个不需多说。当然,公共厕所、小商亭也必不可少。

六、来点艺术和文化。再美的花海,再好的麦浪,那只是感官的愉悦,但如果我们来点艺术和文化,那可能更多是心灵的体验了。文化如何表达,这可是高难度动作,这需要情怀。有情怀,一草一木都是文化;没有情怀,再刻意的设计也只是粉饰雕琢。如何做到有情怀,可以看我刚刚发表的《如何进行品牌的情感关联》,用好“五情”是关键。

延伸阅读:做特色小镇不是为了申报成功

最近,全国各地都忙着向住建部申报第二批国家级特色小镇的名单,一些看似优良的项目在初选阶段已被淘汰,他们为此垂头丧气、唉声叹气。

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在这里,我只想问申报成功和没有申报成功的人一句话:你们做特色小镇到底是为了申报,还是真心想打造一个小镇;你们到底是为了国家级那顶帽子,还是真正想通过小镇拉动区域经济的发展?

如果是为了申报,为了拿一顶“国家级”的帽子,OK,你可以做到。你可以请上国内最有名的规划设计单位,画上最好的图纸;在现场评审会上对各大专家“动之以情、晓之以理”,再展示一下项目无比优越的自然资源,我相信上榜的概率还是有的。

申报成功后,你有首期1千万的启动资金。如果你的项目在云南,而且在2019年底通过了国家级的特色小镇验收,你还能领到1亿9000万元的补贴。这2个亿的补贴,也不是一笔小数目。除此之外,套上“国字号”小镇后,你还能做一回免费的宣传,这可谓“名利双收”。

但国家有关部委也不是傻子。即便你一开始说得天花乱坠,材料准备得天衣无缝,规划画得完美无缺,但后续的投资力度、税收增长幅度达不到目标,专家考核、验收无法通不过,你前期得到的补贴也只能原路返回,通报批评也是少不了的。

这就有活生生的案例。去年,浙江的奉化滨海养生小镇就成为该省特色小镇的首个“落榜生”,从从省级特色小镇创建对象直接降格为省级特色小镇培育对象。

为什么“降格”?官方的回答是:该小镇2015年度完成固定资产投资为0,特色产业投资、税收收入、服务业营业收入、工业企业主营业务收入、旅游接待总人数、引进高中级职称人员等数量均为0。

确实也能理解:没有产业或者没有人来旅游、居住,这样的小镇形同“鬼城”,你不被摘牌谁被摘牌?

如果真是为了申报,你倒是可以照着国家或者省里建议的那一套特色小镇标准来执行。什么3平方公里、3年投资30个亿元、3年建成……但这样依葫芦画瓢,这个小镇就有人来吗?就能活起来吗?一个基础良好的小镇真正成型尚需要7、8年的时间,基础薄弱要个十几、二十年,也是正常的事情。如果完成不了任务,那是不是只能弄虚作假了?

所以啊,那些抱着“争个大帽子睡大觉”想法的小镇开发者们,醒醒啊!你一旦入选,已经被无数双眼睛盯上。做得好,可喜可贺;做不好,颜面扫地。“国家级”的帽子不是那么好戴的!

如果你说做特色小镇是为了拉动经济发展,OK,那你要放宽心。即便没有纳入特色小镇创建名单,但你不缺乏良好的资源,也要鼓起勇气做下去。

现在国家、省里挑的是“优等生,而你是个“潜力股”。做得好,又怎会担心别人不往你脸上“贴金”,要什么称号还不是顺水推舟的事情?

所以,国家级的那顶帽子,真的不要看得那么重要。即便三年有2个亿的补贴,但相对于几十亿甚至上百亿的“造城”成本而言,那补贴简直是杯水车薪。小镇仅靠国家补贴不能茁壮成长,拿到大帽子也不等于你的小镇就成功了,打铁还需自身硬啊!

我们要摆正对“申报特色小镇”这件事情的态度,既不要忽视,也不要太过重视。上榜者不能骄傲自满,落选者不能垂头丧气,毕竟“申报成功”不是目的,造福百姓、带动经济发展才是最初的梦想。

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实际上,申报成功只是万里长征第一步,后面的路还很长很长。申报成功值得庆幸,但最重要的是我们要知道怎么去做一个小镇。

小镇并非想象中那么简单,小镇的建设也不是一朝一夕的事。我说过,就是一个小型的房地产项目,从征地到交房,没有个三五年别想完成,何况还是一个小镇呢?小镇不是旅游风景区,也不等同于以前产业园。小镇要宜居、宜业、宜游,要构建生活、生产、生态三大平台,才能实现“产城人”融合的目标。

要满足最基本的居家生活,首先要考虑哪些东西?医疗、教育、商业、休闲、文化、交通、居住,这些都少不了。而生产平台更是复杂,不同的产业有不同的要求,假如是加工产业至少要厂房、设备、仓储、原料、员工食堂、员工宿舍……

如果是纯粹的文旅小镇,虽然无需加工企业的厂房设备,但旅游、度假的配套必不可少,酒店、内部交通、景点打造、游玩设备、商业街……特别是特色的表达,更是要花很多心血去营造的。比如,足球小镇,除了训练比赛场地、足球学校、酒店、餐饮、商业街,还有IP设计………太多太多东西要做。

不管是文旅小镇还是产业小镇,最关键的是顶层设计而顶层设计包括小镇定位、开发模式、盈利模式、规划和设计、产业延伸、商业和生活、运营和管理、服务体系、品牌打造、推广和宣传等等,这是一个复杂的系统,需要更多的时间、精力、资金、智慧去完成。

比如,小镇定位。定位就是要告诉我们,想做一个什么样的小镇?定位决策的依据包括依托的资源、依托的市场、地块的价值以及消费者等四个方面,这四个方面的信息都需要通过市调来确定。

又比如,小镇的开发模式包括游乐地产模式、度假地产模式、旅游商业模式、旅居养老模式等7种。你的项目选择哪一种模式,或者考虑哪种组合模式?开发主题不同,其选择的开发模式就会不同。而不同的开发模式决定项目的盈利模式,决定项目的存活率。

……

总而言之,小镇是一项非常复杂的工程,我在这里奉劝那些真正想做小镇的开发者,请你们将专注力从申报小镇转移到怎么做小镇的问题上,不要亵渎了一块块美丽的土地啊!

Byutopia

陈琳翰:健康养老产业需要综合模式盈利

养老产业要发展盈利,就要做市场细分,要结合国情,要立足于实际,要结合我们自己国家的养老家属和老人的需求。

陈琳翰:健康养老产业需要综合模式盈利

天佑安康集团董事长 陈琳翰

谢谢主持人,谢谢主办单位。其实今天来参加论坛有很多都是熟人,如果没有见过面,也都在微信上是微友,所以有很多朋友比较熟悉。

今天下午给我十五分钟时间,内容比较多,选的题目有点大,不是十五分钟可以讲完的。但是养老产业刚刚开始,很多模式都在探索。我本人是08年进入养老行业的,当时开一家管理咨询公司,后来由于几个朋友的家人需要找一家养老院,结果找不到。后来我们说养老会不会是个机会,大家就说你是搞咨询的,能不能搞一个市场调查,我就搞了一个星期的市场调查,得出一个很惊人的数据,未来中国的老龄化是全球最快、人数最多的、空巢率也是最高的,未富先老的现象最突出的。所以我们觉得养老行业很可能是未来非常重要的新兴行业,有可能是蓝海。

所以为了想投资养老产业,我脱去了西装,去掉领带,穿上护理员的服装,到三十多家养老院做义工和护理员,我最少在一个房间护理四位老人,最多管三个房间,我护理十二位老人。总体上来讲我护理的都是失能和半失能的老人,在一线干护理大概一年多的时间。后来在美国去北美和欧洲很多地方又转了大概半年的时间,做了市场调查报告《中国养老新模式初探》,共3.9万字,也有自己的认识。

比如说2009年发表的时候,我认为医养结合是中国未来刚性需求市场,公建民营是最好发展模式,居家养老,未来慢病健康管理是最主要的利润来源。居家社区和机构三点一线,医养看护四位一体是未来盈利的细分市场和模式。

2011年在河南郑州,我们举办了第一届中国养老公建民营新模式论坛。我们认为中国政府和有关部门可能会投资重资产建立养老院。但是专业化的运营和管理,可能要委托第三方专业机构,这样才能发挥政府和民间资本的作用。

2009年我和几个伙伴投了1500万人民币,在河南郑州一个郊区做了养老院,2013年10月16号开业三周年,我们回收现金6650万人民币,我们卖了五种卡、吉祥卡、如意卡、居家养老孝心卡,我们希望通过机构作为支撑,能够进入社区托老中心,所以我们跟政府合作又经营了11个社区日间照料中心,提供居家养老服务。最后我们发现机构的经营是最容易的,社区和居家养老是最难的。

我们集中精力开第二个养老院,在西三环大概有一千张床位,第三家在山东聊城,我们做前期的策划、筹备和运营。现在的养老床位已经出现了三多三少的结构化矛盾,在中国省市以上的城市。

一是建城区成熟地区的床位太少,远郊的床位太高,所以空置率太高。二是带医保床位太少,中高端的床位太少,中低端的床位太多。这样一个三多三少会告诉我们做养老,现在想投资的话一定要进入比较有盈利能力的细分市场,所以我们认为失能、半失能和失智这样一个刚需市场,进入这样一个市场才能盈利比较好。

因为用一个亿在北京、上海投资养老院,可能年投资回报率在20%到25%,在省会城市可能就是15%到18%。如果在地级城市一个亿同样的投资,你的回报率可能是7%到8%,如果在县城同样资金的投资回报率更低。我们一定要选好细分市场和区位。

我在广州做了四年房地产公司的总经理,在河南做了两年半上市公司的总裁,我自己做了十几年公司的顾问,又在养老院干了七年的运营,我发现在国内除了城市里面的刚需市场之外,美国的CCRC,尤其是在国内的小型CCRC这样一个综合体也是有市场的。

我是浙江大学养老专业的讲师,也是民政部的讲师。由于在第一线干具体的工作,因为我们说郑州第一个养老院三年时间220张床位全部住满,还有45个人交了全款在等待,所以是一床难求。

今天跟各位分享的是健康养老地产,为什么把养老地产前面又加上健康两个字呢?因为养老实际上是范围内涵很小的概念,老龄地产可能更合适,前面加上健康可能就更加合适。所以在实质上也是商业地产,主要是靠我们自持的物业,通过运营来实现现金流和预期的投资回报。健康养老地产社会上很多人把它认为等于健康、养老、服务加地产,我不这样认为。我认为应该是乘法关系,因为有一个因素失灵一切都是零,健康养老地产的内涵,主要还是投资人的软件和硬件、综合开发能力和项目的实际运营能力。在建行总行我们做养老研修座谈会的时候,我提出来一个养老地产的项目具不具备养老的因素和实际盈利能力,主要是看它的商业模式和盈利模式的设计。

健康养老地产卖的是一站式的养老服务,不是卖房子。卖的是闲不住的老人、新社群生活方式,而不是冷冰冰的硬件,卖的是放心、安心和舒心,并不是高大上的贵族服务。如果我们去日本的养老院看,我们知道很多养老院比较方便、舒适、安全。但是我们国内养老院很多地方建的高大上,装修特别豪华,实际上越豪华越吓住老人,因为老年人有六怕。一是怕生病、怕死所以经常去医院。二是怕病,所以经常吃药。三是怕孤独。四是怕被骗。五是怕花钱。六是怕夜晚来临怕夜里睡不着觉。所以老年是有朋友圈的,老年胃是有记忆力的。

如果一群老年人有他的朋友圈在,如果他的生活方式得到满足,他就有幸福的晚年。所以老年人并不是都爱学习,尽管我们提倡学习型人生,书院式养老。因为在重庆、成都中部几个省我们大概做了33个,我们发现老人家总数排在第一位的需求是打麻将。所以棋牌室怎么做好,而不是把图书馆做的多好。如果你立足实际把老人家的生活安排好,老人家生活就会很充实。

健康产业对养老地产的业态,现在所有的养老地产项目五年之后可能有90%的要死掉。为什么呢?因为没有产业支撑,因为在地产项目里面,根本就没有干部和员工的宿舍。因为没有干部和员工的队伍稳定,没有服务这些房子是没人住的,这是未来我们可能面对残酷的现实。

商业模式的定义,由于时间关系我简单说一下,就是我们要知道谁需要我们,需要什么,需要花多少钱,我们能提供什么。所以商业模式主要是解决满足客户的需求,来发挥我们的竞争力,让我们提供的产品能够得到客户的认可,实现我们投资收益的目标,这就是商业模式。

包括盈利模式,所以我们做健康养老地产商业模式的举例,第一种模式是使用权销售,现在国内有很多由于土地的原因所形成的老年社区,它只卖使用权不卖产权,不是说不想买,是因为没有产权。有很多人说做养老服务不赚钱,我们说养老服务肯定赚钱。关键是怎么做,关键是谁来做,关键是你有没有站在老人的角度思考问题,站在家属的角度思考问题。

比如说传统行业像火锅,夏季三个月都是火锅的淡季,但是在北京、上海海底捞为什么在夏季排几个小时的队还要吃,因为重庆和成都人们吃正宗的火锅特别讲味道,其他的不讲。由于服务做到了极致,所以做出了口碑和客户体验。在养老院我们的服务能做到海底捞的水平吗?如果能做到的话,我相信一定能赚钱。

二是全产权销售模式,实际上这是伪养老地产,凡是以卖房子为商业模式的都是养老行业耍流氓。

三是会员制的模式,我们看日本交押金非常多,几乎所有的地方都交押金。为什么国内一提会员制都妖魔话,这跟社会环境不太好有关系。实际上会员制是养老投资者做好养老产业商业模式的核心内容。一个最好的方式之一,部分销售模式在国内开始了,持有的占30%,销售占70%,国内有八十多加人寿保险公司,保监会已经审批了20多家人寿保险公司投入养老地产的开发建设运营。显然保险公司如果通过卖人寿保险可以提前二十年锁定客户,可以提前二十年锁定现金流,它的产品之间的衔接是最好的。

所以长线资金获得长线而稳定的投资回报,也是比较好的模式。所以现在有很多房地产都跟保险公司合作,从他们那里获得资金,我们来运营,这是非常好的方向。

通过多层次的综合模式来设计综合收益,我们可以看一下幻灯片是今天课程的核心内容,就是我们要做养老细分市场,如果不做细分市场我们就很难盈利,细分的纬度很多,在这里我们只提一个细分纬度,就是除了国际上通行的居家养老、社区养老和机构养老分类之外。更重要的是要结合国情,要立足于实际,要结合我们自己国家的养老家属和老人需求,光从老人的角度看问题也是不行的。

所以通过这么多年,七年多养老实体运营,第一线工作,我们总结了一下。在国内从55到70岁是青年老人,70岁到80岁是中年老人,80岁以上是老年老人,不同年龄段的老人,不同收入的老人,不同职业的老人,不同家庭结构的老人,人以群分,物以类聚。结合国内的业态来说,旅游是养老,所谓旅居式的养老。渡假式的养老和投资式的养老。

我们分权式的养老和投资型的养老,让钱来生钱,解决老人解决养老越来越需要的资金,这是非常好的方法。功能式的养老、田园式的养老、创业式养老、就业式养老、产业园式的养老,产业园就是我们说的综合养老地产项目,里面带有产业,老年人绝对不是包袱,老年人是资源,老年人绝对不是我们养的对象,老年人是生产力的代表,是具备有很好的生产力。关键是不要说发挥余热,要发挥他们的潜能,精彩生活从60岁开始,退休之前上有老下有小,在单位有领导、下属和同事,退休之后活出自我,活出精彩,自由去旅游,自由活动。

第一步设计是市场调查与研究,没有调查就没有发言权,一个项目所覆盖的市场范围决定了我们所服务的对象。为什么CCRC在中国有未来有前途,因为现有的社区提供养老服务的话,适老化改造特别难,集中服务的成本特别高。如果是集约化、精细化经营,作为一个专业的养老社区成本比较低,规模效益比较好。

显然现在的养老机构社区和居家失败的第一个原因,就是定位出现了偏差。没有对客户进行分析,现在是客户画像的十二个纬度,从年龄、身体状况、文化程度、资产类别、地域、性格、政治信仰、慢性病、身体状况等等。分析你自己的资源、机会和能力,提炼核心竞争力和构建比较优势。

要做好项目和公司所有的分析。形成推广、销售、服务、挖掘,任何一个商业模式形不成闭路循环的话都会出现问题。任何一个盈利模式不能形成闭路循环也会形成很大的压力。

盈利点分析,一个养老院、养老社区结不是说护理费、床位费和吃饭费是你的盈利。从老人嘴里面扣钱实现盈利绝对是背道而驰,不可能实现盈利。核心盈利在哪里,边界盈利点在哪里,要延伸我们的服务内涵和外延。

经济规模与规模经济,在北京和一线城市,一个养老机构在市里面大概是300张床位是经济规模。在郊区车程不超过30分钟到40分钟的地方,你的规模应该是500米做一个综合的CCRC,所以一定要结合起来。

最后,给大家讲一个我们自己在去年所分析的养老机构的投资财务模型。养老机构要想实现盈利,有两条55%的红线。第一条红线就是我们的收入,一个养老机构来说,我们主要的收费全国都一样,一个是护理费,一个是床位费,一个是餐饮费。护理费这一项收入占三项收入总额里面的比例如果低于55%就会亏损。从供给端来说,你的成本结构,如果成本在所有成本里面高于55%,你的养护院可能要亏损。所以我们分析养老院盈利模式和商业模式的财务模型,我们要知道这里面是有规律的。

通过市场调研确定市场定位,选择细分市场,设计商业模式,确定运营模式,实现概念性运营规划,然后对项目进行整体策划。如果一个亿的投资能拿出一千万做前期的工作,九千万做筹备和运营,我相信这个项目的成功率很高。但是95%以上的投资人愿意把9500万、9700万用于硬件,拿两三百万用于软件,这注定了这种模式是必败无疑。               

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